Können Sie als Geschäftsführer thesaurierte Gewinne für eine höhere Hypothek nutzen?

Die Entscheidung, in der Sie stecken

Sie führen ein rentables Unternehmen. Ihre Rechnungslegung zeigt starke thesaurierte Gewinne — Gelder, die im Unternehmen verbleiben und die Sie aus guten steuerlichen Gründen nicht entnommen haben. Doch wenn Sie sich an einen Hypothekenkreditgeber wenden, sehen diese Ihren Gehalt plus Dividenden und bieten Ihnen einen Bruchteil dessen an, was die Geschäftsleistung Ihres Unternehmens nahelegt, dass Sie sich leisten können. Die Frage, die sich fast jeder Geschäftsführer schließlich stellt, lautet: Sieht der Kreditgeber das Gesamtbild, oder sind diese thesaurierten Gewinne für ihn unsichtbar?

Die Antwort hängt ganz davon ab, welche Bewertungsmethode Ihr Kreditgeber anwendet. Es gibt zwei grundlegend unterschiedliche Ansätze, und das Verständnis des Unterschieds ist das Wichtigste, das Sie tun können, bevor Sie einen Antrag stellen.

Die zwei Ansätze: Gehalt + Dividenden vs. Nettogewinn (Gewinnanteil)

Hier ist die grundlegende Aufteilung, wie Kreditgeber das Einkommen von Geschäftsführern begrenzter Unternehmen bewerten:

• Gehalt + Dividenden: Der Kreditgeber berücksichtigt nur das Einkommen, das Sie tatsächlich aus dem Unternehmen entnommen haben — Ihr PAYE-Gehalt und alle erklärten Dividenden — und ignoriert alles, was im Unternehmen verbleibt.
• Nettogewinn (oder Gewinnanteil): Der Kreditgeber betrachtet die zugrunde liegende Rentabilität des Unternehmens — typischerweise Ihren Anteil am Nettogewinn vor Steuern — und nutzt diese Ziffer als Einkommen, unabhängig davon, wie viel Sie tatsächlich entnommen haben.

Die Kriterien, die dieser Vergleich nutzt:

• Wie das Einkommen berechnet wird und welche Zahlen einfließen
• Maximales Kreditpotenzial
• Verfügbarkeit von Kreditgebern und Produktpalette
• Dokumentationsanforderungen
• Steuereffizienz-Kompromisse
• Eignung für verschiedene Geschäftsführer-Profile

Einkommensberechnung: Was der Kreditgeber tatsächlich berücksichtigt

Gehalt + Dividenden

Nach dieser Methode addiert ein Kreditgeber Ihr bruttiertes PAYE-Gehalt zu allen im Steuerjahr entnommenen Dividenden — normalerweise über zwei Jahre gemittelt — und behandelt die Summe als Ihr Einkommen. Wenn Sie sich ein Gehalt von £12.570 zahlten und £40.000 in Dividenden entnommen haben, beträgt Ihr bewertetes Einkommen £52.570. Thesaurierte Gewinne von £150.000 im Unternehmen spielen überhaupt keine Rolle in der Berechnung.

Dies ist der Standard-Ansatz, den die meisten Mainstream-Kreditgeber verwenden. Er ist unkompliziert und erfordert minimale Underwriting-Bewertung, genau deshalb setzen Mainstream-Banken auf ihn. Das Problem ist, dass er Geschäftsführer benachteiligt, die Gewinne legitim im Unternehmen belassen — sei es zur Reinvestition, zur Glättung von Entnahmen von Jahr zu Jahr oder einfach um eine höhere Einkommensteuerklasse zu vermeiden.

Nettogewinn / Gewinnanteil

Eine kleinere, aber bedeutungsvolle Gruppe von spezialistischen und halbspezialisierten Kreditgebern schaut stattdessen auf den Nettogewinn des Unternehmens vor Steuern (oder manchmal nach Steuern), nimmt Ihren Eigentümeranteil dieser Ziffer und nutzt ihn als Ihr Einkommen. Einige addieren Ihr Gehalt zusätzlich zu Ihrem Gewinnanteil; andere nutzen nur den Gewinn.

Wenn Ihr Unternehmen £200.000 Nettogewinn macht und Sie besitzen 100% der Anteile, könnte Ihr bewertetes Einkommen £200.000 sein — auch wenn Sie nur £52.570 entnommen haben. Dieser Unterschied kann bedeuten, dass Sie zwischen £250.000 und £900.000 bei demselben Immobilienkauf leihen können.

Für Geschäftsführer, die Zugang zu Hypotheken für Geschäftsführer und Selbstständige auf Basis der echten Geschäftsleistung statt steuerffizienter Entnahmen möchten, ist dies die Methode, auf die Sie abzielen sollten.

Maximales Kreditpotenzial: Die Zahl, die wirklich zählt

Gehalt + Dividenden

Die meisten Kreditgeber wenden ein Einkommensmultiples von 4x bis 4,5x an (einige stretch auf 5x oder 5,5x für höhere Verdiener oder Fachleute). Bei einem bewerteten Einkommen von £52.570 ergibt ein 4,5x-Multiple ein maximales Darlehen von etwa £237.000. Ein 5,5x-Stretch bringt Sie auf ungefähr £289.000.

Für einen Geschäftsführer, dessen Unternehmen jährlich £200.000 Gewinn generiert, fühlen sich diese Zahlen absurd an — und das sind sie. Die Gehalt-plus-Dividenden-Methode schafft eine künstliche Obergrenze, die keine Beziehung zur Fähigkeit des Unternehmens hat, Schulden zu bedienen.

Nettogewinn / Gewinnanteil

Wenden Sie dasselbe 4,5x-Multiple auf eine £200.000-Nettogewinn-Ziffer an und das maximale Darlehen springt auf £900.000. Bei 5x erreicht es £1.000.000. Diese Zahlen spiegeln die wirtschaftliche Realität dessen wider, was das Unternehmen generiert.

Der Vorbehalt: Kreditgeber, die diese Methode nutzen, untersuchen Ihre Rechnungslegung sorgfältiger. Sie möchten sehen, dass der Nettogewinn konsistent ist — typischerweise über zwei vollständige Jahre von Unternehmensrechnungslegung — und dass er nicht durch einmalige Posten oder Vermögensverkäufe künstlich aufgebläht ist. Rückläufige Gewinntrends sind unabhängig von der absoluten Ziffer ein rotes Tuch.

Verfügbarkeit von Kreditgebern und Produktpalette

Gehalt + Dividenden

Der gesamte Mainstream-Markt — Barclays, HSBC, NatWest, Halifax, Nationwide — nutzt eine Variante von Gehalt plus Dividenden. Das bedeutet hohe Verfügbarkeit, wettbewerbsfähige Zinssätze und breite Produktwahl, einschließlich langjähriger Festgeldanlagen, Offset-Optionen und flexibler Überzahlungsmerkmale. Wenn Ihr Einkommen aus Entnahmen ausreicht für das benötigte Darlehen, gibt es keinen Grund, den Mainstream zu vermeiden.

Nettogewinn / Gewinnanteil

Kreditgeber, die auf Nettogewinn bewerten, umfassen ein Mosaik aus Bausparkassen, spezialistischen Kreditgebern und einigen Privatbanken. Sie sind zugänglich, aber Sie müssen wissen, welche auf diese Weise arbeiten — es wird nicht prominent beworben. Zinssätze sind zum Zeitpunkt des Schreibens allgemein wettbewerbsfähig mit dem Mainstream, obwohl die Produktwahl etwas enger ist. Einige Kreditgeber in diesem Segment erfordern auch ein Minimum von zwei Jahren Unternehmensrechnungslegung; eine Handvoll akzeptiert ein Jahr, wenn die Handelshistorie und Kontoauszüge stark sind.

Der Zugang zu diesen Kreditgebern ist eines der wichtigsten praktischen Argumente für die Verwendung eines Maklers mit Zugang zum gesamten Markt. Agnes Mortgage hat Zugang zu über 100 Kreditgebern und arbeitet speziell mit Geschäftsführern zusammen, deren Einkommensstruktur bedeutet, dass Mainstream-Kreditvergabe zu kurz greift.

Dokumentationsanforderungen

Gehalt + Dividenden

Die Dokumentation ist relativ unkompliziert: zwei Jahre P60s, zwei bis drei Monate Gehaltsabrechnungen, zwei Jahre Dividendengutscheine oder Steuerberechnungen (SA302s) und Ihre neuesten persönlichen Kontoauszüge. Die meisten Mainstream-Anwendungen werden durch automatisierte Systeme verarbeitet, die wenig manuelle Underwriting-Arbeit erfordern.

Nettogewinn / Gewinnanteil

Erwarten Sie ein detaillierteres Paket. Kreditgeber werden typischerweise Folgendes erfordern:

• Zwei Jahre vollständige Unternehmensrechnungslegung (vorbereitet von einem qualifizierten Buchhalter)
• Zwei Jahre SA302s und Steuerjahresübersichten
• Drei bis sechs Monate Unternehmenskontoauszüge
• Ein Schreiben Ihres Buchhalters, das bestätigt, dass das Unternehmen rentabel läuft
• Beweis Ihres Aktienbesitzes (normalerweise aus der Rechnungslegung oder Eintrag bei Companies House)

Dies ist nicht lästig, wenn Ihre Bücher gut geführt werden, erfordert aber eine aktivere Rolle von Ihrem Buchhalter und ein längeres Bearbeitungsfenster. Berechnen Sie zwei bis vier zusätzliche Wochen im Vergleich zu einer Standardanwendung ein.

Steuereffizienz-Kompromisse

Gehalt + Dividenden

Geschäftsführer, die sich nur ein bescheidenes Gehalt und niedrige Dividenden zahlen, tun dies aus legitimen Steuergründen. Die Gehalt-plus-Dividenden-Methode bestraft diese Disziplin effektiv, wenn es um Hypothekenkreditvergabe geht. Um Ihr bewertetes Einkommen unter dieser Methode zu erhöhen, müssten Sie mehr aus dem Unternehmen entnehmen — anfallende höhere persönliche Einkommensteuer, Dividendensteuer oder möglicherweise zusätzliche Sozialversicherungsbeiträge. Für viele Geschäftsführer überwiegen die Kosten der Steuer zur Freischaltung zusätzlicher Kreditvergabe nicht den Vorteil.

Nettogewinn / Gewinnanteil

Diese Methode belohnt Steuereffizienz. Sie können eine Strategie mit niedriger Entnahme beibehalten, mehr Geld im Unternehmen arbeiten lassen und trotzdem Zugang zu einer Hypothek haben, die widerspiegelt, was das Unternehmen verdient. Sie müssen Ihre Entnahmen im Steuerjahr vor der Antragstellung nicht umstrukturieren — tatsächlich macht das künstliche Tun oft Kreditgeber misstrauischer, nicht weniger.

Ein wichtiger Nuancenpunkt: Wenn Ihr Buchhalter den steuerpflichtigen Gewinn legitim durch Abschreibungen, Geschäftsführerdarlehen oder Pensionsbeitrage reduziert hat, kann die Nettogewinn-Ziffer, die der Kreditgeber sieht, niedriger sein als der kommerzielle Gewinn, den Sie als repräsentativ für das Unternehmen ansehen. Besprechen Sie mit Ihrem Makler und Buchhalter, welche Ziffer verschiedene Kreditgeber nutzen, bevor Sie antragsbereit sind.

Wer sollte welchen Ansatz wählen

Wählen Sie Gehalt + Dividenden, wenn:

• Ihr Einkommen aus Entnahmen bereits das benötigte Darlehensgröße unterstützt — es gibt kein Defizit.
• Sie die breiteste Produktwahl und den einfachsten Antragsprozess möchten.
• Ihr Unternehmen relativ jung ist und noch nicht über zwei volle Jahre starken Nettogewinn verfügt.
• Ihre thesaurierten Gewinne bescheiden sind und der Unterschied in der Kreditfähigkeit marginal ist.

Wählen Sie Nettogewinn / Gewinnanteil, wenn:

• Ihr Unternehmen erheblich mehr Gewinn generiert, als Sie entnehmen, und die Gehalt-plus-Dividenden-Methode würde Sie unter dem benötigten Darlehen begrenzen.
• Sie zwei oder mehr Jahre konsistente, gut dokumentierte Unternehmensrechnungslegung mit solider Rentabilität haben.
• Sie Ihre steuereffiziente Entnahmensstruktur nicht ändern möchten, nur um eine Hypothek zu sichern.
• Sie in einem höheren Preissegment kaufen — über £500.000 — wo der Kreditlücken zwischen den zwei Methoden am stärksten ist.

Fazit

Wählen Sie Gehalt + Dividenden, wenn Ihr Einkommen aus Entnahmen bereits Ihr Kreditbedarf deckt. Es gibt keinen Grund, den Antrag zu verkomplizieren, und der Mainstream-Markt wird Ihnen gut dienen — bessere Zinssätze, breitere Produktwahl, schnellere Bearbeitung.

Wählen Sie Nettogewinn / Gewinnanteil, wenn Ihr Unternehmen rentabel ist, aber Ihre Entnahmen bewusst bescheiden sind. Thesaurierte Gewinne sind echtes Geld, generiert von einem echten Unternehmen, und der richtige Kreditgeber wird sie entsprechend anerkennen. Sich zu zwingen, mehr Einkommen zu entnehmen, nur um die Standard-Methode eines Kreditgebers zu erfüllen, kostet Sie unnötig Steuern und misrepräsentiert, wie Ihr Unternehmen tatsächlich läuft.

Der Kerngedanke ist dieser: Die Bewertungsmethode des Kreditgebers ist wichtiger als der Zinssatz des Kreditgebers, wenn Sie ein Geschäftsführer sind. Ein Kreditgeber, der 0,1% weniger auf ein Darlehen anbietet, das £300.000 kleiner ist, als Sie benötigen, ist kein gutes Geschäft. Stimmen Sie die Methode zunächst zu Ihrer Einkommensstruktur ab, dann optimieren Sie für den Zinssatz.

Wichtigste Erkenntnisse

• Die meisten Mainstream-Kreditgeber nutzen nur Gehalt + Dividenden — thesaurierte Gewinne in Ihrem Unternehmen sind für sie unsichtbar.
• Spezialisierte Kreditgeber, die auf Nettogewinn bewerten, können Ihr maximales Kreditpotenzial dramatisch erhöhen, manchmal um das Drei- bis Vierfache, für dasselbe Geschäftsführer-Einkommensprofil.
• Die Nettogewinn-Methode belohnt Steuereffizienz; Sie müssen Ihre Entnahmen nicht umstrukturieren, um sich zu qualifizieren.
• Zwei Jahre saubere, konsistente Unternehmensrechnungslegung sind die Mindestanforderung für Nettogewinn-Bewertung bei den meisten Kreditgebern.
• Die Identifikation, welche Kreditgeber welche Methode nutzen — und die korrekte Positionierung Ihres Antrags — ist dort, wo spezialistisches Makler-Know-how den materiellen Unterschied macht.

Mit Agnes Mortgage arbeiten

Agnes Mortgage ist ein Makler mit Zugang zum gesamten britischen Hypothekenmarkt, spezialisiert auf Geschäftsführer mit beschränkter Haftung, Selbstständige und komplexe Einkommensstrukturen — genau die Fälle, bei denen die Wahl der Bewertungsmethode bestimmt, ob ein Kauf möglich ist oder nicht. Wenn Ihr Unternehmensgewinn und Ihr Hypothekenangebot weit auseinander liegen, buchen Sie eine private Konsultation unter /#contact, um zu besprechen, welche Kreditgeber Ihr vollständiges Bild sehen werden.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Hypothekenkreditgeber die thesaurierten Gewinne meines Unternehmens nutzen, um meine Kreditfähigkeit zu erhöhen?

Ja, aber nur wenn Sie einen Kreditgeber ansuchen, der das Einkommen basierend auf Nettogewinn statt Gehalt und Dividendenentnnahmen bewertet. Die meisten Mainstream-Kreditgeber ignorieren thesaurierte Gewinne völlig; spezialisierte und Bausparkassen-Kreditgeber, die Nettogewinn-Bewertung nutzen, können die volle Rentabilität Ihres Unternehmens berücksichtigen, auch wenn Sie sich gegen die Entnahme entschieden haben.

Warum ist mein Hypothekenangebot so niedrig, wenn mein Unternehmen gutes Geld macht?

Die meisten Mainstream-Kreditgeber berücksichtigen nur das Gehalt und die Dividenden, die Sie tatsächlich aus Ihrem Unternehmen entnommen haben — nicht das, was das Unternehmen verdient. Wenn Sie Gewinne aus Steuergründen im Unternehmen hielten, sind diese Mittel unter der Standard-Bewertungsmethode unsichtbar. Ein Antrag bei einem Kreditgeber, der Nettogewinn nutzt, kann das verfügbare Darlehen erheblich erhöhen.

Muss ich mich selbst mehr bezahlen, um als Geschäftsführer eine höhere Hypothek zu bekommen?

Nicht unbedingt. Wenn Sie einen Kreditgeber nutzen, der auf Nettogewinn oder Gewinnanteil bewertet, müssen Sie Ihre Entnahmensstruktur überhaupt nicht ändern. Das künstliche Erhöhen von Entnahmen rein um Ihr bewertetes Einkommen zu erhöhen, löst oft zusätzliche Steuerkosten aus, die den Hypothekenvorteil aufwiegen.

Wie viele Jahre Unternehmensrechnungslegung benötige ich für eine Nettogewinn-Hypothekenbewertung?

Die meisten Kreditgeber erfordern zwei volle Jahre von Unternehmensrechnungslegung, vorbereitet von einem qualifizierten Buchhalter. Eine kleine Zahl spezialisierter Kreditgeber wird ein Jahr Rechnungslegung berücksichtigen, wenn die Handelshistorie stark ist und Unternehmenskontoauszüge die Einziffern unterstützen. Rückläufige Gewinntrends über die zwei Jahre werden als Risikofaktor behandelt, unabhängig vom absoluten Niveau.

Welche Kreditgeber nutzen Nettogewinn für die Bewertung von Geschäftsführer-Hypotheken für begrenzte Unternehmungen?

Eine Reihe von Bausparkassen, spezialisierten Kreditgebern und einigen Privatbanken bewerten Geschäftsführer auf Basis des Nettogewinns statt nur der Entnahmen. Sie werben diesen Ansatz nicht breit an, daher erfordert ihre Identifikation typischerweise einen Makler mit Zugang zum gesamten Markt, der regelmäßig mit Geschäftsführer-Einkommensfällen arbeitet.