Geschenkte Eigenmittel für Erstkäufer: Regeln, Kreditgeber und deren Nutzung

Geschenkte Eigenmittel sind Geld, das einem Hauskäufer – normalerweise von einem Familienmitglied – gegeben wird, das nicht zurückgezahlt werden muss und keine Bedingungen hat. Für Erstkäufer, die während der Mietzahlung Schwierigkeiten beim Sparen haben, kann dies den Unterschied zwischen Eigentümerschaft und noch fünf Jahren Warten bedeuten. Aber die Regeln rund um geschenkte Eigenmittel verwirren Käufer, Eltern und sogar einige Anwälte, daher lohnt es sich, genau zu verstehen, wie Kreditgeber diese behandeln, bevor Sie Annahmen treffen.

Was zählt genau als „geschenkte" Eigenmittel?

Ein Geschenk ist eine Geldüberweisung, bei der der Spender keine Erwartung – schriftlich oder stillschweigend – auf Rückzahlung, Zinsen oder eine Beteiligung am Grundstück hat. Wenn der Spender mit einer Rückzahlung rechnet oder eine Beteiligung am Eigenkapital will, behandeln Kreditgeber die Vereinbarung als Darlehen, nicht als Geschenk. Diese Unterscheidung ist enorm wichtig: Ein Darlehen zählt als Verbindlichkeit und reduziert den Betrag, den ein Kreditgeber vorstreckt.

Wer darf Eigenmittel schenken?

Die meisten etablierten und spezialisierten Kreditgeber akzeptieren Geschenke von unmittelbaren Familienmitgliedern: Eltern, Großeltern und Geschwister. Manche erweitern das auf Stiefältern, Tanten, Onkel und gesetzliche Betreuer. Freunde und unverwandte Dritte sind viel stärker eingeschränkt – nur eine Handvoll Kreditgeber erlaubt das, und die Underwriting-Prüfung ist deutlich intensiver. Die Beziehung muss im Schenkungsbrief klar angegeben werden, und manche Kreditgeber fordern einen Nachweis der Identität des Spenders.

Beeinflusst ein geschenktes Eigenkapital meine Hypothekenanwendung?

Das sollte es nicht, sofern das Geschenk ordnungsgemäß dokumentiert ist und der Spender keine Rückzahlungserwartung hat. Kreditgeber bewerten die Finanzierbarkeit anhand Ihres Einkommens allein; die geschenkten Eigenmittel decken einfach einen Teil oder die gesamten Eigenkapitalanforderungen. Wo Anwendungen in Schwierigkeiten geraten, ist, wenn das Geld ohne Erklärung auf Ihrem Bankkonto erscheint – Kreditgeber, die drei bis sechs Monate Kontoauszüge prüfen, hinterfragen jeden großen Eingang, der nicht erklärbar ist.

Was ist ein Schenkungsbrief für Eigenmittel und was muss er enthalten?

Ein Schenkungsbrief für Eigenmittel ist eine förmliche Erklärung, die von dem Spender unterzeichnet ist und die Art der Überweisung bestätigt. Die meisten Kreditgeber haben eine Vorlage, die sie bevorzugen, aber mindestens muss der Brief enthalten: den vollständigen Namen und die Beziehung des Spenders zu Ihnen, den genauen Betrag, Bestätigung, dass es sich um ein Geschenk und kein Darlehen handelt, Bestätigung, dass der Spender keinen Anteil an der Immobilie hat, und die Unterschrift und das Datum des Spenders. Ihr Anwalt behält diesen Brief normalerweise als Teil des Kaufprozesses in den Akten.

Akzeptieren Kreditgeber geschenkte Eigenmittel als gesamte Anzahlung?

Viele tun das, besonders für Erstkäufer bei 90–95% Beleihungswert. Allerdings – besonders bei höheren Beleihungswerten – fordern manche Kreditgeber, dass ein Teil der Eigenmittel aus eigenen Ersparnissen kommt. Dies wird manchmal „Mindesteigenanteil"-Regel genannt und variiert je nach Kreditgeber. Bei 90% Beleihungswert (10% Eigenkapital) sind die meisten großen Kreditgeber damit komfortabel, dass die gesamten Eigenmittel geschenkt sind. Bei 95% Beleihungswert ist das Bild gemischter, und möglicherweise müssen Sie einen Kreditgeber über einen Makler mit Zugang zum gesamten Markt finden, anstatt direkt zu Ihrer Bank zu gehen.

Hat der Spender Steuerpflichten?

In den meisten Fällen nicht. Im UK unterliegen Geschenke zwischen Privatpersonen nicht der Einkommensteuer oder Kapitalertragsteuer. Allerdings – wenn der Spender innerhalb von sieben Jahren nach dem Schenken stirbt, kann das Geschenk zur Erbschaftsteuer in seinen Nachlass zurück gerechnet werden – das ist die „Sieben-Jahres-Regel". Geschenke, die unter den jährlichen Freibetrag des Spenders (£3.000 pro Steuerjahr) fallen, sind sofort außerhalb des Nachlasses. Bei größeren Geschenken sollten Spender mit erheblichem Vermögen unabhängige Steuerberatung einholen, bevor sie Mittel übertragen.

Wie lange vor Abschluss kann das Geschenk überwiesen werden?

Der Zeitpunkt ist wichtig. Die meisten Kreditgeber möchten die geschenkten Mittel auf dem Konto des Käufers – oder auf dem Konto des Anwalts – sehen, bevor der Vertrag ausgetauscht wird, obwohl manche eine Überweisung näher am Abschluss erlauben. Die Mittel müssen auf Kontoauszügen erscheinen, die der Kreditgeber prüft, oder durch eine Anwaltsbestätigung nachgewiesen werden. Ein zu spätes Überweisen des Geldes kann Ihren Abschluss verzögern, daher planen Sie ein, dass die Mittel mindestens vier bis sechs Wochen vor dem Austausch ankommen.

Muss ich geschenkte Eigenmittel der HMRC melden?

Als Käufer melden Sie das Geschenk selbst der HMRC nicht. Die Grunderwerbssteuer (oder deren schottische und walisische Äquivalente) wird auf den Kaufpreis berechnet, nicht darauf, wie Sie die Eigenmittel finanziert haben. Der Spender muss keine Steuererklärung speziell für das Geschenk einreichen, es sei denn, sein Nachlass ist groß genug, dass Erbschaftsteuerplanung relevant ist. Ihr Anwalt kümmert sich um die Steuererklärung; die Tatsache, dass die Eigenmittel geschenkt sind, ändert nichts an den Zahlen.

Was passiert, wenn der Kreditgeber herausfindest, dass das „Geschenk" eigentlich ein Darlehen ist?

Das wird ernst. Ein Darlehen als Geschenk in einer Hypothekenanwendung falsch darzustellen ist Hypothekenbetrug – eine Straftat. Kreditgeber führen Prüfungen durch: Sie können den Spender bitten, das Geschenk schriftlich zu bestätigen, den Kontoauszug des Spenders zu überprüfen, der die ausgehende Überweisung zeigt, oder die Herkunft der Mittel des Spenders hinterfragen, wenn der Betrag erheblich ist. Wenn sich später herausstellt, dass das Geld ein Darlehen war, kann der Kreditgeber die sofortige vollständige Rückzahlung der Hypothek fordern. Die Konsequenzen rechtfertigen das Risiko nicht.

Welche Kreditgeber sind bei geschenkten Eigenmitteln flexibler?

Nationwide, Halifax und Barclays akzeptieren alle geschenkte Eigenmittel von unmittelbaren Familienmitgliedern über die meisten ihrer Produktpaletten hinweg. Spezialisierte Kreditgeber wie Accord, Leeds Building Society und Coventry Building Society haben normalerweise klare, dokumentierte Richtlinien, die einfach umzusetzen sind. Für Fälle, wo der Spender kein unmittelbares Familienmitglied ist – oder wo der Käufer eine begrenzte Kredithistorie hat – kann ein spezialisierter Hypothekenmakler mit Zugang zum gesamten Markt Kreditgeber identifizieren, deren Kriterien zu Ihrer spezifischen Situation passen, anstatt Sie zu bitten, Ihre Finanzen an ein Produkt anzupassen.

Immer noch unsicher? Die Frage, die die meisten falsch verstehen.

Wenn etwas Anträge mit geschenkten Eigenmitteln zum Stillstand bringt, dann die Annahme, dass der Brief allein ausreichend ist. Dokumentation ist notwendig, aber Kreditgeber prüfen auch die Herkunft der Mittel des Spenders – besonders bei Geschenken über £25.000. Wenn der Spender kürzlich eine Immobilie verkauft hat, Investitionen liquidiert hat oder sein eigenes Erbe erhalten hat, sollten Sie bereit sein, dafür Nachweise zu erbringen. Ein Makler, der schon Fälle mit geschenkten Eigenmitteln bearbeitet hat, wird genau wissen, was die Underwriter eines bestimmten Kreditgebers sehen wollen, und kann diese Nachweise vorab bereithaltend, um Verzögerungen zu vermeiden.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein geschenktes Eigenkapital muss ein echtes Geschenk sein – keine Rückzahlung, keine Eigenkapitalbeteiligung – oder Kreditgeber behandeln es als Darlehen und berechnen Ihre Finanzierbarkeit neu.
• Der Schenkungsbrief muss unterzeichnet sein, spezifisch sein und die Beziehung des Spenders und sein Desinteresse an der Immobilie bestätigen.
• Die meisten Kreditgeber akzeptieren 100% geschenkte Eigenmittel bei 90% Beleihungswert; bei 95% Beleihungswert variieren die Kreditgeberkriterien und ganzmarkt-orientierte Beratung lohnt sich.
• Spender sollten sich der Sieben-Jahres-Erbschaftsteuerregel für große Geschenke bewusst sein und unabhängige Steuerberatung einholen, wenn ihr Nachlass erheblich ist.
• Nachweise über die Herkunft der Mittel des Spenders – nicht nur ein unterzeichneter Brief – sind zunehmend Standard bei größeren Geschenkbeträgen.

Zusammenarbeit mit Agnes Mortgage

Agnes Mortgage ist ein ganzmarkt-orientierter UK-Hypothekenmakler mit Spezialisierung auf komplexe Erstkäuferfälle, einschließlich solcher mit geschenkten Eigenmitteln, nicht-standardisiertem Einkommen und Kreditgebern außerhalb des traditionellen Marktes. Wenn Sie bereit sind, voranzugehen, buchen Sie eine private Beratung bei /#contact und sprechen Sie direkt mit einem benannten Makler, der Ihren Fall vom ersten Anruf bis zum Abschluss begleitet.

Häufig gestellte Fragen

Können meine Eltern mir Eigenmittel für ein Haus schenken?

Ja. Die meisten britischen Hypothekenkreditgeber akzeptieren geschenkte Eigenmittel von Eltern, und viele akzeptieren auch Geschenke von Großeltern und Geschwistern. Das Geschenk muss mit einem unterzeichneten Brief dokumentiert werden, der bestätigt, dass keine Rückzahlung erwartet wird und der Spender keinen Anteil an der Immobilie hat.

Muss ein geschenktes Eigenkapital der HMRC gemeldet werden?

Als Käufer müssen Sie das Geschenk selbst der HMRC nicht melden. Die Grunderwerbssteuer wird auf dem Kaufpreis berechnet, nicht darauf, wie die Eigenmittel finanziert wurden. Der Spender muss möglicherweise Erbschaftsteuerpflichten berücksichtigen, wenn er innerhalb von sieben Jahren nach einem großen Geschenk stirbt.

Kann die gesamte Anzahlung ein Geschenk sein oder brauche ich eigene Ersparnisse?

Viele Kreditgeber – besonders bei 90% Beleihungswert – akzeptieren vollständig geschenkte Eigenmittel ohne erforderlichen Mindesteigenanteil. Bei 95% Beleihungswert bestehen manche Kreditgeber darauf, dass ein Teil aus den eigenen Ersparnissen des Käufers kommt. Ein ganzmarkt-orientierter Makler kann identifizieren, welche Kreditgeber zu Ihrer Situation passen.

Was sollte ein Schenkungsbrief für Eigenmittel enthalten?

Der Brief sollte den vollständigen Namen des Spenders und seine Beziehung zu Ihnen, den genauen Geschenkbetrag, Bestätigung, dass es sich nicht um ein Darlehen handelt, und Bestätigung, dass der Spender keinen Anteil an der Immobilie hat, angeben. Er muss vom Spender unterzeichnet und datiert sein.

Kann ein Freund mir Eigenmittel für eine Hypothek schenken?

Eine kleine Zahl britischer Kreditgeber akzeptiert geschenkte Eigenmittel von Freunden oder unverwandten Parteien, aber die Underwriting-Prüfung ist deutlich intensiver und viele Kreditgeber lehnen das ab. Der beste Weg ist ein ganzmarkt-orientierter Makler, der Kreditgeber mit den flexibelsten Kriterien für Nicht-Familien-Geschenke identifizieren kann.