Un depósito regalado es dinero entregado a un comprador de vivienda —típicamente por un miembro de la familia— que no necesita ser devuelto y no tiene condiciones asociadas. Para los compradores por primera vez que luchan por ahorrar mientras pagan alquiler, puede ser la diferencia entre ser propietario y esperar otros cinco años. Pero las normas en torno a los depósitos regalados desconciertan a compradores, padres e incluso a algunos abogados, así que vale la pena entender exactamente cómo los prestamistas los tratan antes de hacer cualquier suposición.
¿Qué cuenta exactamente como un depósito "regalado"?
Un regalo es una transferencia de fondos en la que el donante no tiene expectativa —escrita o implícita— de devolución, intereses o participación alguna en la propiedad. Si el donante espera recuperar dinero en algún momento, o quiere una participación en el patrimonio, los prestamistas tratan el acuerdo como un préstamo, no como un regalo. Esa distinción es enormemente importante: un préstamo cuenta como un pasivo y reduce cuánto dinero adelantará un prestamista.
¿Quién está autorizado a regalar un depósito?
La mayoría de los prestamistas convencionales y especializados aceptan regalos de la familia inmediata: padres, abuelos y hermanos. Algunos extienden esto a padrastros, tíos, tías y tutores legales. Los amigos y terceros no relacionados están mucho más restringidos; solo un puñado de prestamistas los permite, pero el escrutinio de suscripción es significativamente mayor. La relación debe declararse claramente en la carta de regalo, y algunos prestamistas requieren prueba de que el donante es quién dice ser.
¿Afecta un depósito regalado a mi solicitud de hipoteca?
No debería hacerlo, siempre que el regalo esté correctamente documentado y el donante no tenga expectativa de devolución. Los prestamistas evalúan la capacidad de pago basándose en tu ingresos únicamente; el depósito regalado simplemente cubre parte o la totalidad de tu requisito de depósito. Donde las solicitudes se encuentran con problemas es cuando el dinero aparece en tu cuenta bancaria sin explicación; los prestamistas que revisan entre tres y seis meses de extractos cuestionarán cualquier crédito importante que no esté justificado.
¿Qué es una carta de depósito regalado y qué debe decir?
Una carta de depósito regalado es una declaración formal, firmada por el donante, que confirma la naturaleza de la transferencia. La mayoría de los prestamistas tienen un modelo que prefieren, pero como mínimo la carta debe incluir: el nombre completo y la relación del donante contigo, el monto exacto regalado, confirmación de que es un regalo y no un préstamo, confirmación de que el donante no tendrá interés en la propiedad, y la firma del donante con la fecha. Tu abogado típicamente guardará esta carta en archivo como parte del proceso de compraventa.
¿Aceptan los prestamistas un depósito regalado como el depósito completo?
Muchos lo hacen, particularmente para compradores por primera vez en el 90–95% de loan-to-value. Sin embargo, algunos prestamistas —especialmente en LTVs más altos— requieren que una parte del depósito provenga de tus propios ahorros. Esto a veces se llama regla de "aportación propia mínima" y varía según el prestamista. En el 90% LTV (10% de depósito), la mayoría de los prestamistas convencionales están cómodos con que todo el depósito sea regalado. En el 95% LTV la situación es más variada, y puede que necesites encontrar un prestamista a través de un broker de mercado completo en lugar de ir directamente a tu banco.
¿Enfrentará el donante alguna implicación fiscal?
En la mayoría de los casos, no. En el Reino Unido, los regalos entre individuos no están sujetos a impuesto sobre la renta ni a impuesto sobre ganancias de capital. Sin embargo, si el donante fallece dentro de siete años después de hacer el regalo, puede volver a incluirse en su patrimonio a efectos de impuesto sobre sucesiones; esta es la "regla de los siete años". Los regalos que se encuentran dentro de la exención anual del donante (£3,000 por año fiscal) están inmediatamente fuera del patrimonio. Para regalos más grandes, los donantes con patrimonios significativos deben solicitar asesoramiento fiscal independiente antes de transferir fondos.
¿Con cuánta anticipación a la finalización se puede transferir el regalo?
El tiempo es importante. La mayoría de los prestamistas quieren ver los fondos regalados en la cuenta del comprador —o en la cuenta de cliente del abogado— antes del intercambio de contratos, aunque algunos permiten transferencia más cerca de la finalización. Los fondos necesitan aparecer en los extractos bancarios que el prestamista revisa, o ser evidenciados por una confirmación del abogado. Transferir el dinero demasiado tarde puede retrasar tu fecha de finalización, así que planifica para que los fondos lleguen al menos de cuatro a seis semanas antes del intercambio donde sea posible.
¿Necesito declarar un depósito regalado a HMRC?
Como comprador, no necesitas informar del regalo en sí a HMRC. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o sus equivalentes escoceses y galeses) se calcula sobre el precio de compra, no sobre cómo financiaste el depósito. El donante no necesita presentar una declaración de impuestos específicamente para el regalo a menos que su patrimonio sea lo suficientemente grande para que la planificación del impuesto sobre sucesiones sea relevante. Tu abogado manejará la declaración de ITP; la naturaleza regalada del depósito no cambia las cifras.
¿Qué pasa si el prestamista descubre que el "regalo" es en realidad un préstamo?
Aquí es donde las cosas se vuelven serias. Tergiversar un préstamo como regalo en una solicitud de hipoteca es fraude hipotecario, un delito penal. Los prestamistas sí realizan comprobaciones: pueden pedirle al donante que confirme el regalo por escrito, verificar el extracto bancario del donante que muestra la transferencia saliente, o cuestionar la fuente de los fondos del donante si el monto es sustancial. Si después sale a la luz que el dinero era un préstamo, el prestamista puede exigir el reembolso inmediato de la hipoteca en su totalidad. Las consecuencias no valen la pena el riesgo.
¿Qué prestamistas son más flexibles con los depósitos regalados?
Nationwide, Halifax y Barclays aceptan depósitos regalados de familia inmediata en la mayoría de sus gamas de productos. Prestamistas especializados como Accord, Leeds Building Society y Coventry Building Society tienden a tener políticas claras y documentadas que son sencillas de aplicar. Para casos donde el donante no es un miembro de la familia inmediata, o donde el comprador tiene historial de crédito limitado, un broker hipotecario residencial especializado con acceso de mercado completo puede identificar prestamistas cuyas normas se ajusten a tu situación específica, en lugar de pedirte que reformes tus finanzas para encajar un producto.
¿Todavía inseguro? La pregunta que la mayoría de la gente se equivoca.
Si algo causa que las solicitudes de depósito regalado se estanquen, es la suposición de que la carta por sí sola es suficiente. La documentación es necesaria, pero los prestamistas también escudriñan la fuente de los fondos del donante, especialmente para regalos por encima de £25,000. Si el donante vendió recientemente una propiedad, liquidó inversiones, o recibió su propia herencia, deberías estar preparado para proporcionar prueba de eso también. Un broker que ha manejado casos de depósito regalado anteriormente sabrá exactamente qué quieren ver los suscriptores de un prestamista dado, y puede proporcionar esa prueba de antemano para evitar retrasos.
Conclusiones clave
- Un depósito regalado debe ser un verdadero regalo; sin devolución, sin participación de patrimonio; o los prestamistas lo tratarán como préstamo y recalcularán tu capacidad de pago.
- La carta de regalo debe estar firmada, ser específica, y confirmar la relación del donante y su falta de interés en la propiedad.
- La mayoría de los prestamistas aceptan depósitos 100% regalados al 90% LTV; al 95% LTV, las normas de los prestamistas varían y el asesoramiento de mercado completo vale la pena.
- Los donantes deberían ser conscientes de la regla de sucesión de siete años para regalos grandes, y solicitar asesoramiento fiscal independiente si su patrimonio es sustancial.
- La evidencia de origen de fondos del donante —no solo una carta firmada— es cada vez práctica estándar en cantidades de regalo más grandes.
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Agnes Mortgage es un broker hipotecario de mercado completo del Reino Unido especializado en casos complejos de compradores por primera vez, incluyendo aquellos que implican depósitos regalados, ingresos no estándar y prestamistas fuera de la banca convencional. Si estás listo para avanzar, reserva una consulta privada en /#contact y habla directamente con un broker designado que manejará tu caso desde la primera llamada hasta la finalización.
Preguntas frecuentes
¿Pueden mis padres regalarme un depósito para una casa?
Sí. La mayoría de los prestamistas hipotecarios del Reino Unido aceptan depósitos regalados de padres, y muchos aceptan regalos de abuelos y hermanos también. El regalo debe estar documentado con una carta firmada que confirme que no se espera devolución y el donante no tiene interés en la propiedad.
¿Necesita un depósito regalado ser declarado a HMRC?
Como comprador, no necesitas informar del regalo en sí a HMRC. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se calcula sobre el precio de compra, no sobre cómo se financió el depósito. El donante puede necesitar considerar las implicaciones del impuesto sobre sucesiones si fallece dentro de siete años de hacer un regalo grande.
¿Puede todo el depósito ser un regalo o necesito algo de mis propios ahorros?
Muchos prestamistas —particularmente al 90% LTV— aceptan un depósito completamente regalado sin aportación propia mínima requerida. Al 95% LTV, algunos prestamistas insisten en que una parte provenga de los ahorros propios del comprador. Un broker de mercado completo puede identificar qué prestamistas se ajustan a tu situación.
¿Qué debe incluir una carta de depósito regalado?
La carta debe indicar el nombre completo y la relación del donante contigo, la cantidad exacta regalada, confirmación de que no es un préstamo, y confirmación de que el donante no tendrá participación en la propiedad. Debe estar firmada y fechada por el donante.
¿Puede un amigo regalarme un depósito para una hipoteca?
Un pequeño número de prestamistas del Reino Unido aceptan depósitos regalados de amigos o partes no relacionadas, pero el escrutinio de suscripción es significativamente mayor y muchos prestamistas rechazarán. Tu mejor ruta es un broker de mercado completo que puede identificar prestamistas con las normas más flexibles para regalos de no familiares.