A döntési pont, ahol elakadt
Ön egy nyereséges korlátolt felelősségű céget vezet. A könyvelés jelentős visszatartott nyereséget mutat — olyan pénzt, amelyet teljesen ésszerű adózási megfontolásokból döntött úgy, hogy a vállalkozásban hagy. Mégis, amikor jelzáloghitel-igénylésre kerül sor, a hitelező az Ön fizetését és osztalékát veszi alapul, és töredékét ajánlja annak, amit a cég teljesítménye alapján valójában megengedhetne magának. Szinte minden cégvezető előbb-utóbb felteszi a kérdést: látja-e a hitelező a teljes képet, vagy a visszatartott nyereség számára teljesen láthatatlan?
A válasz kizárólag attól függ, hogy a hitelező melyik értékelési módszert alkalmazza. Két alapvetően különböző megközelítés létezik — és a kettő közötti különbség megértése a legfontosabb dolog, amit az igénylés előtt megtehet.
A két megközelítés: fizetés + osztalék versus nettó nyereség (nyereségrészesedés)
Íme a lényegi különbség abban, ahogyan a hitelezők egy korlátolt felelősségű cég ügyvezetőjének jövedelmét értékelik:
- Fizetés + osztalék: A hitelező kizárólag a cégtől ténylegesen kivett jövedelmet veszi figyelembe — az alkalmazotti bért és a kifizetett osztalékot —, a vállalkozásban maradt összeget figyelmen kívül hagyja.
- Nettó nyereség (vagy nyereségrészesedés): A hitelező a cég tényleges jövedelmezőségét vizsgálja — jellemzően az adózás előtti nettó nyereség tulajdoni hányadát —, és ezt az összeget tekinti jövedelemnek, függetlenül attól, hogy mennyi pénzt vett ki ténylegesen.
Az összehasonlítás szempontjai:
- A jövedelem kiszámításának módja és az ehhez felhasznált adatok
- A maximálisan igényelhető hitelösszeg
- Hitelező-elérhetőség és termékválaszték
- Dokumentációs követelmények
- Adóhatékonysági kompromisszumok
- Alkalmasság különböző cégvezetői profilokhoz
Jövedelemszámítás: mit vesz ténylegesen figyelembe a hitelező
Fizetés + osztalék
E módszer szerint a hitelező az adóévben felvett bruttó alkalmazotti bérhez hozzáadja a kifizetett osztalékot — ezt általában két évre visszamenőleg átlagolja —, és az összeget tekinti jövedelemnek. Ha £12 570 fizetést és £40 000 osztalékot vett ki, az értékelt jövedelme £52 570. A vállalkozásban maradt £150 000 visszatartott nyereség egyáltalán nem szerepel a számításban.
Ez a legtöbb mainstreambank által alkalmazott alapértelmezett megközelítés. Egyszerű, és minimális manuális kockázatértékelést igényel — pontosan ez az oka annak, hogy a kereskedelmi bankok ezt az utat választják. A probléma az, hogy hátrányos helyzetbe hozza azokat az ügyvezetőket, akik jogszerűen hagyják a nyereséget a cégben — legyen az reinvesztálás, az éves kivételek simítása, vagy egyszerűen a magasabb személyjövedelemadó-sáv elkerülése.
Nettó nyereség / nyereségrészesedés
A specializált és félig specializált hitelezők egy kisebb, de jelentős csoportja ezzel szemben a cég adózás előtti nettó nyereségét (esetenként adózás utáni eredményét) veszi alapul, ebből a tulajdoni hányadnak megfelelő részt számítja ki, és ezt tekinti jövedelemnek. Egyes hitelezők a fizetést is hozzáadják a nyereségrészesedéshez; mások csak a nyereséget használják.
Ha tehát a cég nettó nyeresége £200 000, és Ön a részvények 100%-ával rendelkezik, az értékelt jövedelme £200 000 lehet — még akkor is, ha ténylegesen csak £52 570-et vett ki. Ez a különbség azt jelenti, hogy ugyanazon ingatlanvásárlásnál £250 000 helyett £900 000 hitelt vehet fel.
Azon ügyvezetők számára, akik cégvezetői és önfoglalkoztatói jelzáloghitelt szeretnének igényelni a tényleges vállalkozói teljesítmény alapján — nem csupán az adóhatékony kivételek szerint —, ez a módszer az, amelyre érdemes törekedni.
Maximális hitelösszeg: a szám, amely valóban számít
Fizetés + osztalék
A legtöbb hitelező 4–4,5-szeres jövedelemszorzót alkalmaz (egyes magasabb keresetűekre vagy szakemberekre vonatkozóan ez 5-szörösre vagy 5,5-szörösre emelkedhet). Az £52 570-es értékelt jövedelemre alkalmazott 4,5-szeres szorzó körülbelül £237 000-es maximális hitelt eredményez. Az 5,5-szörös szorzóval ez megközelítőleg £289 000-re nő.
Egy olyan ügyvezető számára, akinek cége évente £200 000 nyereséget termel, ezek a számok abszurdnak tűnnek — és valóban azok. A fizetés+osztalék módszer mesterséges plafont hoz létre, amelynek semmi köze a vállalkozás tényleges adósságtörlesztési képességéhez.
Nettó nyereség / nyereségrészesedés
Ha ugyanazt a 4,5-szeres szorzót alkalmazzuk a £200 000-es nettó nyereségre, a maximális hitelösszeg £900 000-re ugrik. 5-szörös szorzóval £1 000 000-t ér el. Ezek a számok tükrözik azt a gazdasági valóságot, amit a vállalkozás ténylegesen termel.
Egy fontos fenntartás: az ezt a módszert alkalmazó hitelezők alaposabban vizsgálják a könyvelést. Azt kell látniuk, hogy a nettó nyereség stabil — jellemzően legalább két teljes éves éves pénzügyi kimutatáson keresztül —, és nem torzítja egyszeri tétel vagy eszközértékesítés. A csökkenő nyereségtrend piros zászló, a tényleges szinttől függetlenül.
Hitelező-elérhetőség és termékválaszték
Fizetés + osztalék
A teljes mainstream banki piac — Barclays, HSBC, NatWest, Halifax, Nationwide — a fizetés+osztalék módszer valamely változatát alkalmazza. Ez széles elérhetőséget, versenyképes kamatokat és bőséges termékválasztékot jelent, beleértve a hosszú futamidejű fix kamatú konstrukciókat, az offset opciókat és a rugalmas túlfizetési lehetőségeket. Ha a kivett jövedelme elegendő a szükséges hitelhez, nincs ok arra, hogy elkerülje a mainstreambanki piacot.
Nettó nyereség / nyereségrészesedés
A nettó nyereség alapján értékelő hitelezők köre building society-ket, specializált hitelezőket és egyes privátbankokat foglal magában. Elérhetők, de tudnia kell, melyek működnek így — ezt nem hirdetik nyíltan. A kamatok cikkünk írásakor általában versenyképesek a mainstream kínálatával, bár a termékválaszték némileg szűkebb. Az ebben a szegmensben szereplő hitelezők egy része legalább két éves éves pénzügyi kimutatást vár el; néhányan azonban elfogadják az egyéves működési előzményeket is, ha a bankkivonatok meggyőzők.
Az ezekhez a hitelezőkhöz való hozzáférés az egyik fő gyakorlati érv a teljes piacon dolgozó bróker igénybevétele mellett. Az Agnes Mortgage több mint 100 hitelezőhöz fér hozzá, és kifejezetten olyan ügyvezetőkkel dolgozik, akiknek jövedelemszerkezete miatt a mainstreambanki hitelezés nem elegendő.
Dokumentációs követelmények
Fizetés + osztalék
A dokumentáció viszonylag egyszerű: két év P60, két-három hónapos bérlapok, két év osztalékvoucher vagy adóbevallás (SA302), valamint a legutóbbi személyes bankkivonatok. A legtöbb mainstreambanki igénylés automatizált rendszeren fut át, és minimális manuális kockázatértékelést igényel.
Nettó nyereség / nyereségrészesedés
Egy részletesebb dokumentációs csomagra számítson. A hitelezők jellemzően az alábbiakat kérik:
- Két év teljes vállalati éves pénzügyi kimutatás (minősített könyvelő által elkészítve)
- Két év SA302 és adóévi összefoglalók
- Három-hat hónapos vállalati bankkivonatok
- Könyvelői nyilatkozat a vállalkozás nyereséges működéséről
- A tulajdoni hányad igazolása (általában az éves kimutatásból vagy a Companies House bejegyzéséből)
Ha a könyvelés rendben van, ez nem jelent különösebb terhet — de aktívabb szerepet kíván a könyvelőtől, és hosszabb feldolgozási idővel jár. Egy standard igényléshez képest számoljon két-négy hetes többletidővel.
Adóhatékonysági kompromisszumok
Fizetés + osztalék
Azok az ügyvezetők, akik csak szerény fizetést és alacsony osztalékot vesznek fel, ezt jogszerű adózási megfontolásokból teszik. A fizetés+osztalék módszer lényegében bünteti ezt a fegyelmet, amikor jelzáloghitelről van szó. Az e módszer szerinti értékelt jövedelem növeléséhez többet kellene kivonni a cégből — ami magasabb személyi jövedelemadót, osztalékadót vagy esetleg további National Insurance-járulékot vonna maga után. Sok ügyvezető számára a további hitelfelvételi lehetőség feloldásához szükséges adóteher meghaladja az abból származó előnyt.
Nettó nyereség / nyereségrészesedés
Ez a módszer jutalmazza az adóhatékonyságot. Fenntartható az alacsony kivételi stratégia, több pénz maradhat a vállalkozásban — miközben olyan jelzáloghitelhez juthat hozzá, amely a cég tényleges teljesítményét tükrözi. Nem szükséges az igénylést megelőző adóévben átstrukturálni a kivételeket — sőt, a mesterséges változtatás általában inkább növeli, mintsem csökkenti a hitelezők gyanúját.
Egy fontos árnyalat: ha a könyvelő jogszerűen csökkentette az adóköteles nyereséget értékcsökkentéssel, igazgatói kölcsönnel vagy nyugdíj-hozzájárulásokkal, a hitelező által látott nettó nyereségszám alacsonyabb lehet annál a kereskedelmi eredménynél, amelyet Ön a vállalkozás valós teljesítményének érez. Az igénylés előtt egyeztessen brókerjével és könyvelőjével arról, hogy az egyes hitelezők melyik számot fogják használni.
Ki melyik megközelítést válassza
Válassza a fizetés + osztalék módszert, ha:
- A kivett jövedelme már fedezi a szükséges hitelösszeget — nincs hiány.
- A lehető legszélesebb termékválasztékot és a legegyszerűbb igénylési folyamatot szeretné.
- A cége viszonylag fiatal, és még nincs meg két teljes évi erős nettó nyereség a kimutatásokban.
- A visszatartott nyereségek szerények, és a hitelfelvételi kapacitás különbsége marginális.
Válassza a nettó nyereség / nyereségrészesedés módszert, ha:
- A vállalkozása lényegesen több nyereséget termel, mint amennyit kivesz, és a fizetés+osztalék módszer a valóban szükségesnél alacsonyabb hitelösszegnél húzna plafont.
- Két vagy több éve stabil, jól dokumentált éves pénzügyi kimutatásai vannak, amelyek egyenletes jövedelmezőséget mutatnak.
- Nem szeretné megváltoztatni az adóhatékony kivételi szerkezetét pusztán azért, hogy jelzáloghitelhez jusson.
- Magasabb árfekvésű ingatlant vásárol — £500 000 felett —, ahol a két módszer közötti hitelfelvételi különbség a legkifejezettebb.
Ítélet
Válassza a fizetés + osztalék módszert, ha a kivett jövedelme már lefedi a hiteligényét. Nincs ok az igénylés bonyolítására — a mainstream banki piac jól fogja kiszolgálni: jobb kamatok, szélesebb termékválaszték, gyorsabb feldolgozás.
Válassza a nettó nyereség / nyereségrészesedés módszert, ha a vállalkozása nyereséges, de a kivételei szándékosan szerények. A visszatartott nyereség valódi pénz, amelyet egy valódi vállalkozás termelt — és a megfelelő hitelező ennek megfelelően fogja figyelembe venni. Az, hogy kizárólag a hitelező alapértelmezett módszerének kielégítése érdekében több jövedelmet vonjon ki, felesleges adóterhet jelent, és hamisan tükrözi a vállalkozás tényleges működési logikáját.
A lényeg ez: cégvezetőként a hitelező értékelési módszere fontosabb, mint a kamatmértéke. Egy 0,1%-kal alacsonyabb kamatot kínáló hitelező, amelyik viszont £300 000-rel kisebb hitelt nyújt a szükségesnél, nem jó üzlet. Először illessze az értékelési módszert a jövedelemszerkezetéhez — utána optimalizáljon kamatra.
Főbb tanulságok
- A legtöbb mainstreambank kizárólag a fizetést és az osztalékot veszi figyelembe — a cégben maradt visszatartott nyereség számukra láthatatlan.
- A nettó nyereség alapján értékelő specializált hitelezők drámaian megnövelhetik a maximálisan igényelhető hitelösszeget — ugyanazon cégvezetői jövedelmi profil mellett akár három-négyszeres különbséggel is.
- A nettó nyereség módszer jutalmazza az adóhatékonyságot: nem kell átstrukturálni a kivételeket a jogosultsághoz.
- A legtöbb hitelezőnél a nettó nyereség alapú értékelés minimuma két év tiszta, egyenletes vállalati éves kimutatás.
- Annak meghatározása, hogy melyik hitelező melyik módszert alkalmazza — és az igénylés helyes pozicionálása —, az a terület, ahol a specializált bróker szaktudása valódi különbséget jelent.
Együttműködés az Agnes Mortgage-zsal
Az Agnes Mortgage egy teljes piaci lefedettséggel rendelkező brit jelzáloghitel-bróker, amely korlátolt felelősségű cégek ügyvezetőire, önfoglalkoztatott szakemberekre és összetett jövedelemszerkezetű ügyfelekre specializálódott — pontosan azokra az esetekre, ahol az értékelési módszer megválasztása dönti el, hogy egy vásárlás megvalósítható-e egyáltalán. Ha a vállalkozása nyeresége és a kapott jelzáloghitel-ajánlat között mérhetetlen a szakadék, foglaljon privát konzultációt a /#contact oldalon, hogy megbeszéljük, melyik hitelező látja a teljes képet.
Gyakran ismételt kérdések
Felhasználhatja-e a jelzáloghitel-igénylésemhez a cégem visszatartott nyereségét a hitelező?
Igen, de csak akkor, ha olyan hitelezőhöz nyújt be igénylést, amely a jövedelmet a nettó nyereség alapján értékeli — nem a kivett fizetés és osztalék alapján. A legtöbb mainstreambank teljesen figyelmen kívül hagyja a visszatartott nyereséget; a nettó nyereség alapú értékelést alkalmazó specializált hitelezők és building society-k a vállalkozás teljes jövedelmezőségét figyelembe vehetik, még akkor is, ha azt nem vonta ki.
Miért tűnik olyan alacsonynak a jelzáloghitel-ajánlatom, miközben a cégem jól teljesít?
A legtöbb mainstream hitelező csak a cégtől ténylegesen kivett fizetést és osztalékot veszi számításba — nem azt, amit a vállalkozás megtermelt. Ha adóhatékonysági megfontolásból a cégben hagyta a nyereséget, az az összeg a standard értékelési módszer szerint láthatatlan. Egy nettó nyereség alapján értékelő hitelezőnél az elérhető hitelösszeg jelentősen megnőhet.
Kell-e magasabb fizetést felvennem ahhoz, hogy cégvezetőként nagyobb jelzáloghitelt kapjak?
Nem feltétlenül. Ha olyan hitelezőt választ, amely nettó nyereség vagy nyereségrészesedés alapján értékel, egyáltalán nem kell megváltoztatnia a kivételi struktúráját. A kivételek mesterséges megemelése pusztán az értékelt jövedelem növelése érdekében általában olyan pluszadó-terhet von maga után, amely meghaladja a jelzáloghitelből származó előnyt.
Hány éves éves pénzügyi kimutatás szükséges a nettó nyereség alapú jelzáloghitel-értékeléshez?
A legtöbb hitelező két teljes éves, minősített könyvelő által elkészített vállalati éves pénzügyi kimutatást vár el. Néhány specializált hitelező elfogad egy éves kimutatást is, ha az üzleti előzmények meggyőzők, és a vállalati bankkivonatok alátámasztják a jövedelmi adatokat. A két éven átívelő csökkenő nyereségtrend kockázati tényezőnek minősül, függetlenül az abszolút szinttől.
Mely hitelezők használnak nettó nyereséget korlátolt felelősségű cégek ügyvezetőinek jelzáloghitel-értékeléséhez?
Building society-k, specializált hitelezők és egyes privátbankok egy köre értékeli az ügyvezetőket nettó nyereség alapján — nem csupán a kivételek szerint. Ezt a megközelítést nem hirdetik nyíltan, ezért azonosításuk általában egy teljes piaci lefedettségű bróker segítségét igényli, aki rendszeresen dolgozik cégvezetői jövedelmi esetekkel.