Ha a HMO-engedélyezést rosszul intézi finanszírozás igénylése előtt, a jelzáloghitel-ajánlat meghiúsulhat – és a legtöbb igénylő csak az aláírásért folytatott vizsgálat során ütközik bele a problémába. Hét kritikus tényező határozza meg, hogy az engedély státusza támogatja vagy aláássa a jelzáloghitel-jogosultságát. Ha ezeket még az igénylés előtt megérti, hónapnyi felesleges várakozást és több ezer font meghiúsult jogi költséget takaríthat meg.
Miért elválaszthatatlan az engedély státusza és a jelzáloghitel-jogosultság?
A szakosodott HMO-hitelezők nem csupán a hiteligénylőt vizsgálják – magát az ingatlant is. Egy HMO-ként üzemelő, de megfelelő engedély nélküli ingatlan sok hitelező szemében jogszerűtlen eszköz. Ez jelzáloghitellel nem finanszírozhatóvá teszi, függetlenül a hitelképességétől, jövedelmétől vagy önereje nagyságától. Az engedélyezés és a hitelezés kapcsolata szorosabb, mint a legtöbb befektető gondolja, és ez kétirányú összefüggés: a rossz engedélystruktúra blokkolhatja a finanszírozást, a rossz hiteltermék pedig érvénytelenítheti az engedély feltételeit.
Ez az útmutató portfóliós bérbeadóknak, első alkalommal HMO-ba befektetőknek és korlátolt felelősségű társaságon keresztül HMO-ingatlant vásárló vagy hitelkiváltást végző cégvezetőknek szól Angliában és Walesben. Bemutatja a hét legfontosabb engedélyezési és jogosultsági tényezőt, annak sorrendjében, ahogyan ezek a leggyakrabban meghiúsítják a kérelmeket.
7 engedélyezési tényező, amely közvetlenül befolyásolja a HMO-jelzáloghitel-jogosultságot
1. Kötelező vagy kiegészítő engedélyezés – a hitelezők másképp kezelik őket
A kötelező HMO-engedélyezés azon ingatlanokra vonatkozik, amelyekben legalább öt személy él, legalább két különböző háztartásból, legalább három szintes épületben. A kiegészítő engedélyezés az egyes helyi önkormányzatok által működtetett, kisebb HMO-kra kiterjedő választható rendszer. Sok hitelező HMO-termékeit kizárólag kötelezően engedélyezendő ingatlanokra kínálja, így ha az adott ingatlan kiegészítő engedélyezési rendszer alá esik, a rendelkezésre álló hitelezők köre jelentősen szűkül. Mielőtt termékeket választ ki, mindig tisztázza, melyik rendszer vonatkozik az ingatlanára.
2. Az engedélynek a jelzáloghitel-adós nevén kell lennie
Ha korlátolt felelősségű társaság (limited company) keretében vásárol HMO-t, az engedélyt a társaság nevére kell kiállítani – nem az ügyvezető igazgató magánnevére. Ugyanígy, ha saját nevén vásárol, az engedély nem lehet egy kezelő cég nevén. A hitelezők az aláírásért folytatott vizsgálat során ellenőrzik ezt az összhangot, mivel az eltérés szabályozási és jogi bizonytalanságot teremt azzal kapcsolatban, hogy ki felel az ingatlan jogszabályi megfelelőségéért. Ez a hiba az engedélyre vonatkozó újabb kérelmet tesz szükségessé a lezárás előtt, ami hat-tizenkét héttel meghosszabbíthatja a folyamatot.
3. Az Article 4 előírások megváltoztatják az értékbecslés alapját
Azokon a területeken, ahol a helyi önkormányzat Article 4 rendelkezést adott ki, a lakóingatlan HMO-vá alakításához szükséges engedélymentes fejlesztési jogok megszűnnek. Ez azt jelenti, hogy építési engedély nélkül az ingatlan az adott területen jogszerűen nem üzemeltetható HMO-ként. Az Article 4 övezetekben értékbecslőt megbízó hitelezők jellemzően kérik, hogy az ingatlanról mind HMO-értéken, mind nyílt piaci lakóingatlan-értéken készüljön becslés – és egyes hitelezők csak az alacsonyabb összeg alapján nyújtanak hitelt. Ha a hozamszámítása a HMO-értéken alapul, Article 4 övezeti ingatlannál olyan hitelezőre van szüksége, amely kifejezetten vállalja ezt a kockázatot.
4. Az engedélyfeltételek korlátozzák a bérbe adható szobák számát
A jelzáloghitel-kérelmét a bérleti bevétel alapján stressztesztelik, és ezt a bevételi összeget a bérbe adható szobák száma határozza meg. Az önkormányzat által megállapított engedélyfeltételek – minimális szobaméretek, maximális foglaltság, tűzvédelmi követelmények – azonban gyakran csökkentik a jogszerűen bérbe adható szobák számát. Egy hét hálószobás ingatlan, amelyből csak ötre adható ki engedély, lényegesen kevesebb bérleti bevételt termel, mint amennyit a vételár sugall. A hitelezők a kamatfedezeti mutatót (ICR) kizárólag az engedélyezett szobák alapján számítják, ami közvetlenül befolyásolja a felvehető hitelösszeget.
5. Folyamatban lévő vagy benyújtott kérelem általában nem elfogadható
Az első alkalommal HMO-t vásárlók körében visszatérő hiba, hogy a folyamatban lévő engedélykérelmet egyenértékűnek tekintik a meglévő engedéllyel. Nem az. A legtöbb szakosodott HMO-hitelező megköveteli, hogy az engedélyt megadják és érvényes legyen, mielőtt jelzáloghitel-ajánlatot bocsát ki. Ha már HMO-ként működő ingatlant vásárol, és az eladó engedélye személyes – ami szinte mindig így van –, saját nevén kell új engedélyt igényelnie, és ez a folyamat sok helyi önkormányzatnál nyolc-tizenhat hétig tart. Ezt a szempontot a legelső naptól számítsa bele a zárás ütemtervébe.
6. A szelektív engedélyezési övezetek külön vizsgálatot igényelnek
A kötelező és kiegészítő engedélyezésen túl egyes önkormányzatok szelektív engedélyezési rendszert is működtetnek, amely egy kijelölt területen az összes magánbérleményre vonatkozik – nem csak a HMO-kra. Ha a kiszemelt HMO szelektív engedélyezési övezetben van, előfordulhat, hogy egyszerre kell szelektív engedéllyel és HMO-engedéllyel is rendelkeznie. A HMO- és többlakásos ingatlanfinanszírozásban jártas hitelezők megértik ezt a rétegzett struktúrát; a magas utcai (high-street) hitelezők általában nem, és az aláírásért felelős munkatársaik kettős engedélykövetelményt vörös jelzésként kezelhetik, nem pedig rutinszerű megfelelési kérdésként.
7. Az engedélymegújítás közötti rések hitelezői kockázatot teremtenek
A HMO-engedélyek általában öt évre szólnak, bár az önkormányzatok megfelelési aggályok esetén rövidebb érvényességi idejű engedélyeket is kiadhatnak. Ha meglévő HMO hitelkiváltásán vagy refinanszírozásán gondolkodik, és az engedélye tizenkét hónapon belül lejár, egyes hitelezők további feltételeket szabnak, vagy a megújítás megerősítéséig nem nyújtanak hitelt. A hitelező legnagyobb félelme egy olyan ingatlanra bejegyzett jelzáloghitel, amely a futamidő alatt elveszíti engedélyezett státuszát. Ha a megújítási kérelmet jó előre – ideálisan a lejárat előtt három-négy hónappal – benyújtja, ezt az akadályt teljes mértékben elkerülheti.
Hogyan válassza ki a megfelelő hitelezőt az engedélyezési helyzetéhez?
Nem minden szakosodott hitelező alkalmaz azonos szabályokat. Az engedélyprofiljához legjobban illeszkedő hitelező kiválasztásakor helyezze előtérbe az alábbi négy szempontot:
- Engedélyezési rendszer elfogadása: Győződjön meg róla, hogy a hitelező elfogadja az ingatlanára vonatkozó konkrét engedélyezési típust (kötelező, kiegészítő, szelektív).
- Jogalany-összhang: Még bármilyen dokumentum benyújtása előtt ellenőrizze, hogy a hitelező követelményei illeszkednek-e a tulajdonosi struktúrájához – magánnév vagy korlátolt felelősségű társaság.
- Értékbecslési módszertan: Article 4 területeken már az elején tisztázza, hogy a hitelező HMO- vagy lakóingatlan-alapon utasítja-e el az értékbecslőket.
- ICR-számítási módszer: A hitelezők eltérő stressztesztrátákat és bérleti fedezeti küszöbértékeket alkalmaznak. Egy 125%-os ICR 5,5%-on és egy 145%-os ICR 6,5%-on ugyanazon az ingatlanon nagyon eltérő maximális hitelösszeget eredményez.
- Engedély státusza az ajánlat időpontjában: Állapítsa meg, hogy a hitelező az ajánlat előtt, a szerződéskötés előtt vagy a lezárás előtt követeli-e meg a kiadott engedélyt – ez hitelezőnként változik, és a különbség hatással van az ütemtervére.
A területen napi szinten dolgozó szakosodott brókerek tudják, mely hitelezők rugalmasak a folyamatban lévő engedélyekkel kapcsolatban, melyek hajlandók kiegészítő engedélyezési rendszer alá eső ingatlanokat finanszírozni, és mely értékbecslők elég tapasztaltak a HMO-módszertanban ahhoz, hogy az üzletet alátámasztó értéket állapítsanak meg. A teljes piachoz való hozzáférés itt kulcskérdés: egy mindössze húsz hitelezőből álló panelre korlátozott bróker nem éri el azokat a szakosodott megoldásokat, amelyek a határesetek sikerét lehetővé teszik. Az Agnes Mortgage egész piacra kiterjedő hozzáféréssel rendelkezik több mint 100 hitelezőhöz, és ügyfelei közvetlenül – WhatsApp-on is – a saját, névvel ellátott brókerükkel tartják a kapcsolatot, nem egy ügyfélszolgálati központtal.
Legfontosabb tudnivalók
- Az engedélynek érvényesnek és a megfelelő jogalany nevén kell lennie, mielőtt a legtöbb hitelező jelzáloghitel-ajánlatot bocsát ki.
- Az Article 4 előírások csökkenthetik azt az értékbecslési alapot, amellyel szemben a hitelező hitelt nyújt – ellenőrizze, mielőtt ajánlatot tesz.
- Az engedélyfeltételek korlátozzák a bérbe adható szobák számát, ami közvetlenül csökkenti az ICR-stressztesztben figyelembe vett bérleti bevételt.
- A folyamatban lévő engedélykérelmek a szakosodott HMO-hitelezők többsége számára nem elfogadhatók – tervezze meg az ütemtervet ennek megfelelően.
- A szelektív engedélyezési övezetek a HMO-engedélyezés mellé egy további követelményt adnak – olyan hitelezőt és brókert válasszon, aki érti a különbséget.
A leggyakoribb helyzetben – amikor egy befektető saját nevén vagy korlátolt felelősségű társasagon keresztül vásárol egy öt-hét hálószobás, kötelezően engedélyezendő HMO-t – az igénylés előtt az egyetlen legfontosabb lépés az engedély státuszának és a szobaszámnak a helyi önkormányzattal való megerősítése, majd ezeknek a tényeknek az adott hitelező konkrét elfogadási kritériumaihoz való illesztése. Ha ezt a sorrendet már az elején helyesen követi, a HMO-kérelmeket leggyakrabban sújtó késedelmek és elutasítások döntő többségét elkerülheti.
Az Agnes Mortgage-zsal dolgozva
Az Agnes Mortgage teljes piacra kiterjedő, HMO-finanszírozásra, többlakásos ingatlanokra és összetett ingatlanbefektetési struktúrákra szakosodott brit jelzáloghitel-bróker. Ha a HMO-kérelme engedélyezési bonyodalmakat, Article 4 megkötéseket vagy korlátolt felelősségű társasági tulajdonstruktúrát érint, foglaljon privát konzultációt a /#contact oldalon, ahol közvetlenül a terület ismerő, névvel ellátott brókerrel beszélhet.
Gyakran ismételt kérdések
Szükségem van HMO-engedélyre ahhoz, hogy HMO-jelzáloghitelt kapjak?
A legtöbb esetben igen. A szakosodott HMO-hitelezők többsége megköveteli, hogy az engedélyt megadják és érvényes legyen, mielőtt jelzáloghitel-ajánlatot bocsát ki. A folyamatban lévő kérelem nem egyenértékű az érvényes engedéllyel, ezért az önkormányzat ügyintézési idejét – jellemzően nyolc-tizenhat hetet – már a vásárlás ütemtervébe tervezze bele.
Kaphatok HMO-jelzáloghitelt korlátolt felelősségű társaságon (limited company) keresztül?
Igen, és sok befektető él is ezzel a lehetőséggel adóhatékonysági okokból. Ha azonban korlátolt felelősségű társaságon keresztül vásárol, a HMO-engedélyt a társaság nevére kell kiállítani, nem az ügyvezető igazgató magánnevére. Az engedélyes és a hiteligénylő jogalany közötti eltérés általában a hitelező elutasítását vagy a kérelem felfüggesztését eredményezi.
Hogyan befolyásolja az Article 4 a HMO-jelzáloghitel-kérelmet?
Article 4 területeken az engedélymentes fejlesztési jogok – amelyek alapján egy lakóingatlan HMO-vá alakítható – megszűnnek, ami azt jelenti, hogy az ingatlan HMO-ként való üzemeltetéséhez építési engedély szükséges. Egyes hitelezők az ingatlant csak az alacsonyabb nyílt piaci lakóingatlan-értéken értékelik a magasabb HMO-értékkel szemben, ami jelentősen csökkentheti a maximálisan felvehető hitelösszeget.
Mi az ICR, és miért fontos a HMO-hitelezésnél?
Az ICR (Interest Coverage Ratio – kamatfedezeti mutató) azt a minimális szorzót jelenti, amelyet a hitelezők a bérleti bevétel és a jelzáloghitel-kamat arányára megkövetelnek. HMO-k esetén a számításban szereplő bérleti bevétel az engedély szerint megengedett szobák száma alapján kerül meghatározásra, nem a tényleges hálószobaszám alapján. Az engedélyfeltételek által csökkentett szobaszám tehát közvetlenül csökkenti a felvehető hitelösszeget.
Mi a különbség a kötelező és a kiegészítő HMO-engedélyezés között?
A kötelező engedélyezés azokra az ingatlanokra vonatkozik, amelyekben legalább öt személy él, legalább két különböző háztartásból, legalább három szintes épületben. A kiegészítő engedélyezés a helyi önkormányzat által működtetett, kisebb HMO-kra kiterjedő választható rendszer. Sok szakosodott hitelező HMO-jelzáloghitel-termékeit kizárólag kötelezően engedélyezendő ingatlanokra kínálja, ezért a kiegészítő engedélyezési rendszer alá eső ingatlanok esetén szűkebb a hitelezői választék.