A legtöbb brit hitelező nem foglalkozik olyan jelzáloghitel-kérelemmel, ahol a hitelfelvevő külföldi devizában keres – miközben a szakosodott hitelezők minden héten kötnek ilyen ügyleteket. Ha Ön brit expat, és Dubajban, Szingapúrban, Hongkongban, New Yorkban vagy bárhol máshol él, ahol a fizetése nem fontban érkezik, akkor is finanszírozhat brit ingatlant. Pontosan azt kell megértenie, hogyan konvertálják, stressztesztelik és bírálják el a hitelezők ezt a jövedelmet – mert a folyamat lényegesen eltér egy szokásos lakáscélú vagy buy-to-let hitelkérelemtől. A cikk végére pontosan tudni fogja, mit vizsgál egy hitelező, hogyan zajlanak a számítások, és mire kell felkészülnie az igénylés előtt.
Mi is pontosan a devizajövedelmen alapuló jelzáloghitel?
A devizajövedelmen alapuló jelzáloghitel egy font sterling alapú brit hitel – amelyet mindig fontban áraznak és törlesztenek –, ahol a hitelező a törleszthetőségi vizsgálatot nem sterling devizában kapott jövedelemre alapozza. A hitelező egy meghatározott árfolyamon átváltja az Ön fizetését vagy bérleti bevételét GBP-re, alkalmaz egy devizakockázati kedvezményt (ezt nevezzük „haircut"-nak), majd ez alapján számítja ki a maximális hitelösszeget. A hitelnek nincs árfolyamkockázata a hitelező oldalán; az árfolyam-ingadozás teljes kockázatát Ön, a hitelfelvevő viseli.
Miért fontosabb ez ma, mint öt évvel ezelőtt?
A font sterling a Brexit óta érzékelhetően volatilisabbá vált, és a pandémia utáni globális bérátrendeződés következtében a brit ingatlant vásárlók körében ma nagyobb arányban vannak olyanok, akik Egyesült Királyságon kívül keresnek, mint valaha. A HMRC adatai következetesen azt mutatják, hogy több százezer külföldön élő brit állampolgárnak van vagy lesz brit ingatlanérdekeltége. Eközben a mainstream hitelezők szigorítottak a külföldi jövedelemre vonatkozó politikájukon – számos high-street bank ma már egyszerűen elutasítja a külföldi jövedelemen alapuló kérelmeket, tekintet nélkül a hitelfelvevő pénzügyi helyzetére. Ez a keresletet egyértelműen a szakosodott hitelezők felé terelte, akik közül sokan nem jelennek meg az összehasonlító oldalakon, és kizárólag brókeren keresztül dolgoznak.
A kamatlábak emelkedése szintén élesebbé tette a devizaérzékenységet. Ha az 5 éves fix kamat 4,5–5,5% között van, akkor a fizetési deviza 10–15%-os kedvezőtlen elmozdulása a font sterlinghez képest valóban befolyásolhatja, hogy a törlesztőrészlet kényelmes marad-e. A hitelezők tisztában vannak ezzel – ezért a hitelbírálat strukturáltabb és óvatosabb, mint egy évtizede volt.
Hogyan váltják át a hitelezők a külföldi devizajövedelmet fontra?
Minden szakosodott hitelezőnek megvan a saját, pontosan meghatározott módszertana. Egységes iparági szabvány nincs, de három megközelítés dominál.
Spot árfolyam haircut-tal
Ez a leggyakoribb módszer. A hitelező az aktuális mid-market árfolyamot veszi alapul (általában a Bloomberg vagy a Bank of England adatai alapján), majd 10–25%-os kedvezményt alkalmaz a jelzáloghitel futamideje alatti esetleges devizaleértékelődés figyelembevételére. Egy évi 200 000 USD-t kereső hitelfelvevőnél, ahol a spot árfolyam 1,27 USD/GBP és a haircut 20%, a jövedelem kb. £126 000-ként kerül értékelésre (200 000 USD ÷ 1,27 = £157 480, csökkentve 20%-kal = £125 984).
Háromhónapos átlagárfolyam
Egyes hitelezők nem a napi spot árfolyamot, hanem az előző 90 nap átlagárfolyamát alkalmazzák. Ez kisimítja a rövid távú ingadozásokat, és az utóbbi időszak árfolyammozgásaitól függően kedvezőbb vagy kedvezőtlenebb eredményt hozhat. Ez a módszer jellemző az Emírségek dirhemjéből, szingapúri dollárból vagy hongkongi dollárból származó jövedelemre szakosodott hitelezőknél, ahol a rögzített vagy félig rögzített árfolyamú devizák kevésbé ingadoznak.
Belső, közzétett fixált átváltási táblázatok
Néhány privát és szakosodott hitelező saját belső átváltási táblázatot tart fenn, amelyet havonta frissít. Ezek eleve konzervatívak – beépített puffert tartalmaznak anélkül, hogy a hitelfelvevőnek előre kellene jeleznie az árfolyammozgásokat. Ha az Ön devizája szerepel a táblázatban, a számítás gyors és egyszerű. Ha nem szerepel, a kérelmet valószínűleg már az elején elutasítják.
Mely devizákat fogadnak el, és melyeket nem?
A devizaelfogadhatóság az expat jelzáloghitel-kérelmek egyik leggyakrabban figyelmen kívül hagyott tényezője. A szakosodott hitelezők körében a legszélesebb körben elfogadott devizák:
- US Dollar (USD) – a legtöbb hitelező elfogadja
- Euro (EUR) – széles körben elfogadott, különösen az EU-ban élő expatoknál
- UAE Dirham (AED) – a legtöbb szakosodott hitelező elfogadja, tekintettel a Dubajban és Abu Dhabiban élő nagyszámú brit expat közösségre
- Szingapúri dollár (SGD) – a szakosodott hitelezők többsége elfogadja
- Hongkongi dollár (HKD) – a legtöbb hitelező elfogadja, néha nagyobb haircut-tal
- Svájci frank (CHF) – a legtöbb hitelező elfogadja
- Ausztrál dollár (AUD) – jó néhány hitelező elfogadja, bár kevesebb, mint az USD vagy EUR esetén
A feltörekvő piaci devizákat – nigériai naira, katari riyal (kevésbé elterjedt), egyiptomi font vagy thai baht – nagyon kevés hitelező fogadja el, és minden egyes esethez egyedi biztosítói mérlegelés szükséges. Ha a fizetése a főbb devizák listáján kívül esik, számítson arra, hogy lényegesen kevesebb hitelező jöhet szóba, és a haircut is magasabb lehet.
A stresszteszt: hogyan védekeznek a hitelezők az árfolyamkockázat ellen?
A jövedelemre alkalmazott haircut mellett a hitelezők a szokásos törleszthetőségi stresszteszteket is elvégzik – ugyanazokat, amelyeket a brit lakóhelyű hitelfelvevőkre alkalmaznak. Tőke- és kamatfizetéses jelzáloghitelnél általában azt vizsgálják, hogy Ön még akkor is tudná-e fizetni a havi törlesztőrészletet, ha a kamatlábak egy meghatározott stresszelt szintre emelkednének (általában az aktuális kamat plusz 2–3 százalékpont, vagy minimum kb. 7–8%). Ez a stresszteszt az átváltott és haircut-tal csökkentett jövedelemre vonatkozik, nem a bruttó külföldi fizetésre.
Buy-to-let jelzáloghitelnél a stresszteszt a bérleti fedezeti arányon alapul. A legtöbb hitelező megköveteli, hogy a bérleti bevétel a stresszelt kamatlábbal számított törlesztőrészlet 125–145%-át fedezze. Ha az ingatlan az Ön személyes nevén van, egyes hitelezők másodlagos ellenőrzésként személyes jövedelmi stressztesztet is végeznek. Expat és külföldi állampolgároknak nyújtott jelzáloghiteleknél mindkét stressztesztréteg egyszerre érvényesül – a hitelbírálat tehát valóban szigorúbb, mint egy font sterlingben kereső, brit lakóhelyű vevő esetén.
Gyakori hibák és tévhitek
Az a feltételezés, hogy a saját bankja ad majd hitelt
Sok expat először a meglévő brit bankjához fordul. A high-street bankok – köztük azok is, amelyek az Ön brit folyószámláját kezelik – szinte kivétel nélkül elutasítják a külföldi jövedelmen alapuló kérelmeket a standard szabályzatuk alapján. A hosszú ügyfélkapcsolat nem írja felül a teljes körű kizárási politikát. A szakosodott hitelezők nem tartalék megoldást jelentenek – ők az elsődleges út.
Rossz árfolyam alkalmazása a számításokban
A kérelmezők gyakran az aktuális spot árfolyamon, haircut nélkül becsülik meg hitelfelvételi képességüket. Ez 10–25%-kal magasabb összeget ad, mint amennyit egy hitelező ténylegesen elfogad. Végezze el a törleszthetőségi becslést konzervatívan diszkontált árfolyammal – különben a hitelbírálati szakaszban csalódás érhet, és esetleg hiába fizetett értékbecslési és jogi díjakat.
Hiányzó brit hitelelőzmény
A hitelezők nem csak a jövedelmet vizsgálják – azt is látni szeretnék, hogy Ön hitelképes a brit piacon. Ha több mint három éve él külföldön, és nincs brit pénzügyi aktivitása (nincs brit hitelkártya, brit bankszámla, brit csoportos terhelés), a brit hitelnyilvántartásban az Ön neve alig vagy egyáltalán nem szerepelhet. Néhány szakosodott hitelező korlátozott brit hiteltörténettel is dolgozik, de van, amelyik megkövetel egy minimális időszakot, amelyen át újra kell építeni a brit hiteltörténetet, mielőtt hitelt nyújt. Külföldi tartózkodás alatt is fontos fenntartani egy brit bankszámlát és legalább egy brit hiteltermékhez való hozzáférést.
Az adózási helyzet figyelmen kívül hagyása
A külföldön szerzett jövedelmet általában a foglalkoztatás helye szerinti országban adózzák le. Egyes hitelezők igazolást kérnek a megfizetett adóról – vagy bérszámfejtő lapok formájában, amelyek mutatják a helyi levonásokat, vagy a munkáltató nyilatkozata formájában az adózási megfelelőségről. Ha a jövedelem bruttó formában érkezik (mint az egyes Öböl-menti joghatóságokban jellemző), a hitelezőknek megerősítésre van szükségük arról, hogy a jövedelem jogilag keletkezik, brit adófizetési kötelezettség nélkül. A non-domicile vagy nem rezidensként fennálló adójogi státusz szintén befolyásolhatja, hogy mely hitelezők vállalják az üzletet.
A külföldi jövedelem összekeverése a devizajelzáloggal
A devizajelzáloghitel – vagyis az euróban vagy dollárban denominált kölcsön – egy eltérő, az Egyesült Királyságban szabályozott termék. Amire a legtöbb expatnak szüksége van, az egy szokásos, font sterlingben denominált brit jelzáloghitel, amelynek törleszthetőségi vizsgálata külföldi devizajövedelmen alapul. Ez a kettő nem ugyanaz, és a szabályozási követelmények is lényegesen eltérnek. A brit expat hitelezés szinte teljes egészében font sterlingben zajlik.
Egy szemléletes példa: brit szakember Dubajban
Képzeljük el egy brit állampolgárt, aki négy éve él Dubajban, és egy multinacionális cégnél dolgozik évi 480 000 AED fizetéssel (4,62 AED/GBP spot árfolyamon ez kb. £104 000). Egy brit buy-to-let ingatlant szeretne vásárolni £420 000 értéken, 25%-os önerővel (£105 000), ehhez £315 000 jelzáloghitelt igényelne.
1. lépés – Devizaátváltás: A hitelező 15%-os haircut-ot alkalmaz a spot árfolyamra, így az értékelt jövedelem kb. £88 400 évente.
2. lépés – Bérleti fedezeti teszt: A hitelező megköveteli, hogy a bérleti bevétel 8,49%-os stresszelt kamatlábbal számított törlesztőrészlet 145%-át fedezze. A £315 000-es hitel havi törlesztőrészlete 8,49%-on kb. £2 435. A szükséges bérleti bevétel: £2 435 × 145% = £3 531 havonta. Az ingatlan piaci bérleti díja £2 200 havonta – a bérleti stressztesztet önmagában nem teljesíti.
3. lépés – Top-slicing: Egyes szakosodott hitelezők kínálnak „top-slicing" megoldást, amelynek során a személyes jövedelem többlete áthidalhatja a bérleti fedezet hiányát. Az igazolt, £88 400-as korrigált jövedelemmel és a jelzáloghitelen kívüli személyes költségeket figyelembe véve a hitelező modellezi, hogy a fennmaradó jövedelem fedezi-e a különbözetet. Ha a számok stimmelnek, a hitel folyósítható. Ez az a pont, ahol a szakosodott bróker tudása döntő – csak néhány hitelező kínál top-slicing megoldást expat buy-to-let esetén, és az eligibilitási feltételek hitelezőnként jelentősen eltérnek.
Eredmény: A jelzáloghitelt egy szakosodott hitelező helyezte el, 5 éves fixált 5,10%-os kamatlábbal, és a top-slicing jóváhagyás az Ön munkaszerződése és az utolsó két év angolra fordított bérszámfejtő lapjai alapján született meg.
A legfontosabb tudnivalók
- A brit jelzáloghitel expatoknál mindig font sterlingben denominált – a hitelező a külföldi fizetést spot árfolyamon váltja át, majd 10–25%-os haircut-ot alkalmaz, ami az értékelt jövedelmet az elvártnál alacsonyabb szintre csökkenti.
- A devizaelfogadhatóság hitelezőnként eltér – az USD, EUR, AED, SGD és HKD széles körben elfogadott; a feltörekvő piaci devizák esetén egyedi biztosítói mérlegelés szükséges, és lényegesen kevesebb hitelező áll rendelkezésre.
- Tartsa fenn brit pénzügyi jelenlétét – egy aktív brit bankszámla és legalább egy brit hiteltermék jelentősen javítja a lehetőségeit.
- A top-slicing elérhető, de hitelezőfüggő – ha a bérleti bevétel önmagában nem teljesíti a stressztesztet, egyes hitelezők engedik, hogy a személyes jövedelem áthidalja a hiányt, de ehhez olyan brókerrel kell dolgozni, aki tudja, melyik hitelező fogadja ezt el külföldi kérelmezőknél.
- A high-street bankok nem a megfelelő kiindulópont – a brit expat jelzáloghitel-üzlet nagy részét szakosodott, csak brókeren keresztül elérhető hitelezők bonyolítják; ha közvetlenül a meglévő bankjához fordul, valószínűleg elutasítást kap, amely nyomot hagy a hitelnyilvántartásban.
Az Agnes Mortgage angol, német, spanyol és magyar nyelven nyújt tanácsadást, és expat valamint külföldi állampolgárok brit jelzáloghitel-ügyeire szakosodott – tehát ha külföldi devizában érkezik a jövedelme, olyan brókerekkel dolgozik együtt, akik rendszeresen kezelik ezeket a struktúrákat. Az ilyen jellegű esetekre szakosodott brókerek jellemzően £995–£2 500 átalánydíjat számítanak fel; az Agnes Mortgage esetenként egységesen £500-ért dolgozik.
Együttműködés az Agnes Mortgage-dzsal
Az Agnes Mortgage egy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező brit jelzáloghitel-bróker, amely közvetlen kapcsolatban áll azokkal a szakosodott és privát hitelezőkkel, akik aktívan foglalkoznak expat devizajövedelmen alapuló ügyletekkel. Ha szeretné pontosan megismerni a saját hitelfelvételi lehetőségeit – az alkalmazott devizaátváltási módszertant, a megfelelő hitelezők listáját és a reális hitelösszeget –, foglaljon egy személyes konzultációt a /#contact oldalon, és közvetlenül a saját névre szóló brókerével beszélhet, nem egy call centerrel.
Gyakran ismételt kérdések
Kaphatok brit jelzáloghitelt, ha US dollárban vagy euróban kapom a fizetésemet?
Igen. A szakosodott brit hitelezők értékelik az USD vagy EUR jövedelmét úgy, hogy az aktuális árfolyamon fontra váltják, majd 10–25%-os devizakockázati kedvezményt alkalmaznak. A jelzáloghitel maga mindig font sterlingben denominált, tehát az Ön törlesztése GBP-ben történik, függetlenül attól, mi történik a fizetési devizájával.
Mennyivel csökkenti a külföldi devizában kapott jövedelem a brit jelzáloghitel-felvételi képességemet?
A legtöbb szakosodott hitelező 10–25%-os haircut-ot alkalmaz az átváltott sterling jövedelemre, mielőtt elvégzi a törleszthetőségi számítást. Ez azt jelenti, hogy az értékelt jövedelme a spot árfolyamon számított összeg 75–90%-a lesz. Ezen felül a szokásos stressztesztek is érvényesülnek, így a hitelfelvételi képessége érzékelhetően alacsonyabb lesz, mint egy azonos összegű jövedelmet fontban kereső brit lakóhelyű személy esetén.
Külföldi tartózkodás és devizajövedelem esetén ad nekem hitelt a saját brit bankom?
A standard folyamaton keresztül szinte biztosan nem. A legtöbb high-street brit bank teljes körű kizárási politikát alkalmaz a külföldi jövedelemre vagy a nem brit lakóhellyel rendelkezők esetére. A szakosodott hitelezők – amelyek nagy része kizárólag brókeren keresztül dolgozik, és nem jelenik meg az összehasonlító oldalakon – jelentik az elsődleges utat az expat devizajövedelmen alapuló jelzáloghitelekhez.
Szükséges-e brit hitelelőzmény a brit expat jelzáloghitelhez?
A brit pénzügyi jelenlét jelentősen erősíti a kérelmét. Ha több éve él külföldön, és nincs brit pénzügyi aktivitása, a brit hitelnyilvántartásban az Ön neve alig szerepelhet, és egyes hitelezők ezt az elutasítás okaként kezelik. Erősen ajánlott brit bankszámlát és legalább egy brit hiteltermékhez való hozzáférést fenntartani a külföldi tartózkodás ideje alatt is.
Mi a top-slicing, és vonatkozik-e expat buy-to-let jelzáloghitelekre?
A top-slicing egy hitelezési megközelítés, amelynek során a hitelező a személyes jövedelmet veszi figyelembe, ha a bérleti bevétel önmagában nem teljesíti a szükséges stressztesztes fedezeti arányt. Egyes szakosodott hitelezők ezt expat buy-to-let kérelmezőknél is alkalmazzák, de ez nem általános – az eligibilitás az adott hitelező szabályzatától függ, és olyan bróker szükséges, aki tudja, melyik hitelező fogadja el ezt a megoldást külföldi kérelmezőknél.