Jó vállalkozás, stabil jövedelem — és egy elutasító levél
Marcus hat éve vezette informatikai tanácsadó cégét. A vállalat éves forgalma £320 000 volt. Magának £30 000 éves fizetést folyósított, ezen felül £70 000 osztalékot vett fel — olyan struktúrát, amelyet könyvelője kifejezetten az adóteher csökkentésére optimalizált. Minden ésszerű mérce szerint jó anyagi körülmények között élt. A jelzáloghitel-kérelme mégis elutasítással tért vissza. A hitelező automatizált rendszere kizárólag a fizetése alapján értékelte: £30 000. 4,5-szörös szorzóval ez £135 000 maximális hitelösszeget jelentett. Marcus £420 000-re lett volna szüksége.
Marcus helyzete egyáltalán nem ritka. Valójában ez az egyik leggyakoribb eset az önfoglalkoztatók jelzáloghitel-kérelmeiben az Egyesült Királyságban — és megfelelő felkészüléssel, valamint a megfelelő hitelező kiválasztásával szinte teljes egészében elkerülhető.
A diagnózis: hogyan olvassák a hitelezők az önfoglalkoztatói jövedelmet
A legtöbb nagy kereskedelmi bank automatizált hitelbírálati rendszert alkalmaz a kezdeti értékelési szakaszban. Ezeket a rendszereket alkalmazotti kérelmezőkre kalibrálták — PAYE-fizetés, bérjegyzékek, P60-as nyomtatványok. Amikor önfoglalkoztató kérelmező jelenik meg, a rendszer egy összehasonlítható jövedelemadatot keres. Legtöbbször először a fizetés mezőjét találja meg, és ott is áll meg.
Marcus közvetlenül egy nagy kereskedelmi bankhoz fordult. A bank feltételei két éves könyvelési adatot követeltek meg, és a jövedelmet a két év nettó nyereségének kisebbike alapján értékelték. Mivel Marcus tanácsadó cége korlátolt felelősségű társaságként működött, a hitelezőnek az fizetés és osztalék együttesét kellett volna figyelembe vennie — de a fióki ügyintéző kizárólag a fizetés adataival nyújtotta be a kérelmet, nem értve, hogyan kell egy céges igazgató jövedelmét kiszámítani.
Az elutasítást három különálló értékelési hiba okozta:
- Rossz jövedelemszám lett benyújtva. Kizárólag a fizetés, az osztalékkal együttes összeg helyett.
- Rossz hitelezői feltételrendszer lett alkalmazva. Ez a hitelező az utolsó két év teljes jövedelmének átlagát vette alapul, Marcus első éves adatai pedig lényegesen alacsonyabbak voltak a másodiknál — így az átlag lefelé húzódott.
- Nem indult el emberi hitelbírálati folyamat. Mivel az automatizált rendszer a fizetésadat alapján tiszta elutasítást produkált, egy emberi hitelbíráló soha nem tekintette meg az ügyet.
Az eredmény: egy kemény hitelkeresés Marcus nyilvántartásában, egy rögzített elutasítás — és ami a legsúlyosabb — hat hónap telt el, mire elég magabiztosnak érezte magát ahhoz, hogy újra kérelmezzen.
Amit megpróbáltak — és miért rontott a helyzeten
Az első elutasítás után Marcus azt tette, amit sokan mások is az ő helyzetében: felkereste egy második nagy kereskedelmi bank fiókját, abban a meggyőződésben, hogy az első egyszerűen hibázott. A második hitelező szintén elutasította — ezúttal megfizethetőségi okokra hivatkozva, de jelezve az első hitelező korábbi elutasítását is. Nyolc héten belül két kemény keresés szerepelt a hitelnyilvántartásában. Egy harmadik kérelmet, amelyet egy lakástakarék-pénztárhoz nyújtott be, ugyanolyan alapvető okból utasítottak el a megfizethetőségi értékelési szakaszban.
Mire Marcus egy szakosodott brókerhez fordult, hitelnyilvántartásában négy hónapon belül három jelzáloghitel-kérelemmel kapcsolatos keresés szerepelt. Minden egyes hitelező látta az előző elutasításokat. Mindegyikük egy kissé óvatosabb lett emiatt.
Ez az a minta, amely a legtöbb kárt okozza önfoglalkoztatói ügyekben. Az alapul szolgáló jövedelem tökéletesen megfelelő. A probléma a rosszul előkészített kérelmek sorozata olyan hitelezőkhöz, amelyek feltételrendszere soha nem illett volna ehhez a konkrét jövedelemszerkezethez.
Az igazgatók és önfoglalkoztatók jelzáloghitelei esetében a hitelező kiválasztása minden. A feltételek négy kulcsdimenzió mentén lényegesen eltérnek a hitelezők között:
- Fizetés és osztalék együttesét, vagy nettó nyereséget használnak-e értékelhető jövedelemként
- A legutóbbi év adatait vagy kétéves átlagot alkalmaznak-e
- Figyelembe vehetők-e a korlátolt felelősségű társaságban felhalmozott visszatartott nyereségek
- Hogyan kezelik azt az igazgatót, akinek részesedése meghaladja a 20–25%-ot (a legtöbb önfoglalkoztatóként kezeli; kisebb hányaduk eltérően értékeli)
Marcus számára az optimális hitelező az volt, amelyik kizárólag a legutóbbi év fizetés és osztalék együttesét vette alapul — nem kétéves átlagot —, és amelyik elfogadta az erős második éves jövedelmet, annak ellenére, hogy az első év szerényebb volt. Ilyen hitelező több is létezik az egyesült királyságbeli piacon. Egyik sem a nagy kereskedelmi bankok közül kerül ki.
A megoldás: felkészülés a kérelem benyújtása előtt
Marcus kérelmének újraépítése három hónapig tartott. A folyamat módszeres volt, nem drámai. Pontosan a következők változtak:
1. Először a helyes jövedelemszám meghatározása
Marcus SA302-es nyomtatványaiból, cégének könyvelési adataiból és adóéves összefoglalóiból kiindulva a legutóbbi lezárt adóévre vonatkozó teljes értékelhető jövedelmet £100 000-ben határozták meg — fizetés (£30 000) és felvett osztalék (£70 000) együttesen. Ezt a számot használta volna egy megfelelően tájékoztatott szakosodott hitelező. 4,5-szörös szorzóval a maximális hitelösszeg £450 000 lesz. A Marcus által kiszemelt ingatlan ára £520 000 volt £100 000 önerővel, tehát £420 000-re volt szüksége. Ez az összeg most már elérhető volt.
2. A hitelező kiválasztása a benyújtás előtt
Ahelyett, hogy kérelmet nyújtott volna be és várt volna a döntésre, puha hitelkeresési megfizethetőségi előértékelést végeztek három olyan hitelezőnél, amelyek közzétett feltételrendszere illeszkedett Marcus jövedelemszerkezetéhez. Kettő pozitív előértékelést adott vissza. Egyet választottak ki a kamatláb, a termékflexibilitás és a hasonló igazgatói ügyek lezárásában mutatott múltbeli teljesítménye alapján.
3. Az ügy előkészítése emberi hitelbíráló számára
Teljes ügyleírást állítottak össze — amely tartalmazta Marcus jövedelemtörténetét, a vállalat növekedési pályáját, az adóhatékony fizetés/osztalék felosztás okát, valamint egy rövid narratívát, amely megmagyarázta az első és a második év közötti növekedést. A szakosodott hitelezők elfogadják a bróker által előkészített beadványokat, és azokat automatizált rendszerek helyett hitelbírálókhoz irányítják. A hitelbíráló a teljes képet látta.
4. A hitelnyilvántartás kezelése
A három korábbi keresés nem volt eltávolítható, de magyarázható volt. Hitelnyilvántartási megjegyzést készítettek, amely tisztázta, hogy minden keresés ugyanahhoz az ingatlanvásárlási kísérlethez kapcsolódott, nem három különálló hiteligényléshez. Ez az összefüggés számít: a jelzáloghitel-bírálók különbséget tesznek a meggondolatlan kérelmek sorozata és egyetlen tranzakció kapcsán tett sikertelen kísérletek sorozata között.
A jelzáloghitelt az első benyújtásra jóváhagyták. Marcus tizenegy héttel azután kötötte meg az adásvételi szerződést a szakosodott brókerrel való kapcsolatfelvételt követően — tizennégy hónappal az első, sikertelen nagy kereskedelmi banki kérelem után.
A tanulság: strukturálja az ügyét a kérelem benyújtása előtt
Marcus jövedelme soha nem volt a probléma. Adóstruktúrája — ésszerű, jogszerű, széles körben alkalmazott — egyszerűen egy olyan rendszer által lett félreértelmezve, amelyet más típusú hitelfelvevőre terveztek. Minden elutasított önfoglalkoztatói kérelmet ugyana négy kérdés mentén kell megvizsgálni:
- Milyen jövedelemszámot mutat be? Csak fizetés, fizetés és osztalék együttese, nettó nyereség vagy bruttó nyereség — a hitelezők eltérően kezelik ezeket, és a hitelező megválasztásának a jövedelemszerkezetből kell következnie, nem fordítva.
- A legutóbbi adóéve a legerősebb? Ha igen, olyan hitelezőket keressen, amelyek csak a legutóbbi évet veszik alapul. Ha jövedelme ingadozó volt, a kétéves átlagot alkalmazó hitelezők esetleg jobban megfelelnek.
- Naprakészek a könyvelési adatai és SA302-es nyomtatványai? A legtöbb hitelező legfeljebb 18 hónapos könyvelési adatokat fogad el. Ha legutóbbi könyvelési adatait két évvel ezelőtt nyújtotta be, és azóta egy erősebb évet zártak le, a kérelem benyújtása előtt frissítse a könyvelési adatokat.
- Szerepelnek korábbi keresések a nyilvántartásában? Ha igen, készítsen magyarázatot. Ne rejtse el őket — a hitelezők amúgy is látják. Az összefüggés semlegesíti a hatásukat.
Az önfoglalkoztatók jelzáloghitel-kérelmének elutasítása szinte soha nem arról szól, hogy a kérelmező nem engedheti meg magának a hitelt. Szinte mindig arról van szó, hogy a rossz jövedelemszám jut el a rossz hitelezőhöz, rossz formátumban. Javítson e három változó bármelyikén, és az eredmény megváltozik. Mindhárom javításával az, ami lehetetlennek tűnt, egyértelművé válik.
Főbb tanulságok
- A nagy kereskedelmi bankok rendszeresen alulbecsülik az önfoglalkoztatók jövedelmét azzal, hogy csak a fizetést értékelik, figyelmen kívül hagyva az osztalékot, a visszatartott nyereséget vagy a nettó nyereséget a vállalkozás struktúrájától függően.
- Egymás után több hitelezőhöz fordulni súlyosbítja a problémát — minden kemény keresés és minden rögzített elutasítás nehezebbé teszi a következő kérelmet.
- A megfelelő hitelező teljes egészében az adott jövedelemszerkezettől függ: fizetés és osztalék együttese, nettó nyereség, legutóbbi év vagy kétéves átlag — nem márkaismertségtől vagy fióki közelségtől.
- Az ügy emberi hitelbíráló számára való előkészítése — írásos jövedelemleírással és alátámasztó dokumentumokkal — jobb eredményt hoz, mint az automatizált rendszerekre való hagyatkozás.
- Egy elutasított önfoglalkoztatói jelzáloghitel-kérelem általában orvosolható; a megoldás a hitelező kiválasztásában és az ügy előkészítésében rejlik, nem a jövedelem vagy a vállalkozás struktúrájának megváltoztatásában.
Az Agnes Mortgage-dzsal való együttműködés
Az Agnes Mortgage egy teljes piaci lefedettséggel rendelkező egyesült királyságbeli jelzáloghitel-bróker, amely összetett önfoglalkoztatói és igazgatói ügyekre szakosodott — pontosan olyanokra, amilyennel Marcus is szembesült. Ha jövedelemszerkezete nem illeszkedik a szokványos sablonba, a megfelelő első lépés egy névvel rendelkező brókerrel folytatott személyes konzultáció — nem egy call centerrel. Foglaljon bizalmas konzultációt itt, és vizsgáljuk meg az ügyét alaposan, mielőtt egyetlen kérelmet is benyújtanánk.
Gyakran ismételt kérdések
Miért utasítják el az önfoglalkoztatók jelzáloghitel-kérelmét akkor is, ha jövedelmük magas?
Az elutasítások nagy része azért következik be, mert a hitelező rendszere rossz jövedelemszámot értékelt — jellemzően csak a fizetést, az osztalékkal vagy nettó nyereséggel együttes összeg helyett. A nagy kereskedelmi bankok automatizált rendszereket alkalmaznak, amelyeket PAYE-alkalmazottakra kalibráltak, és ezek rendszeresen alulbecsülik a korlátolt felelősségű társaságot vezető igazgatók jövedelmét. A kézi hitelbírálást és önfoglalkoztatói-specifikus feltételrendszert alkalmazó szakosodott hitelezők lényegesen jobb eredményt hoznak.
Hogyan számítják ki a hitelezők egy korlátolt felelősségű társaság igazgatójának jövedelmét?
Ez a hitelezőtől függ. Egyes hitelezők a legutóbbi adóévben felvett fizetés és osztalék együttesét veszik alapul, mások az utolsó két év átlagát. Kis hányaduk a társaságon belül felhalmozott visszatartott nyereséget is figyelembe veszi. A konkrét jövedelemfelosztáshoz illeszkedő hitelező kiválasztása — a kérelem benyújtása előtt — a legfontosabb egyetlen lépés egy igazgatói jelzáloghitel-kérelemben.
Befolyásolja-e a hitelpontszámomat egy elutasított jelzáloghitel-kérelem?
A kérelemhez kapcsolódó kemény hitelkeresés valóban nyomot hagy a nyilvántartásban, és az azt követő hitelezők látják. Egyetlen elutasítás kezelhető; egymást követő gyors kemény keresések kockázatot jeleznek, és minden egymást követő kérelmet nehezebbé tesznek. Éppen ezért olyan sokat számít az önfoglalkoztatók számára, hogy először a megfelelő hitelezőhöz forduljanak — ahelyett, hogy széles körben kérelmeznének és reménykednének.
Hány éves könyvelési adatra van szükségem önfoglalkoztatóként benyújtott jelzáloghitel-kérelemhez?
A legtöbb hitelező legalább két éves vállalkozási könyvelési adatot követel meg, az HMRC SA302-es nyomtatványaival és adóéves összefoglalóival együtt. Kisebb számú szakosodott hitelező egy éves könyvelési adatot is elfogad, ha a jövedelem erős, és a kérelmezőnek releváns korábbi alkalmazotti előélete van. A könyvelési adatok jellemzően nem lehetnek 18 hónapnál régebbiek a kérelem benyújtásakor.
Kaphatok jelzáloghitelt, ha önfoglalkoztatóként már egyszer elutasítottak?
Igen — egy korábbi elutasítás nem zárja ki a lehetőséget. Ami szükséges: az eredeti kérelem sikertelenségének alapos kivizsgálása, az új hitelező számára a hitelkeresések magyarázatának elkészítése, valamint egy olyan hitelezőhöz benyújtott friss kérelem, amelynek feltételrendszere valóban illeszkedik a jövedelemszerkezethez. Sok sikeresen lezárt önfoglalkoztatói jelzáloghitel-ügy előzménye egy korábbi elutasítás egy kevésbé alkalmas hitelezőnél.