Az ajándékozott önerő olyan pénzösszeg, amelyet egy lakásvásárló – jellemzően egy családtag – ad, és amelyet nem kell visszafizetni, sem feltételek nem fűződnek hozzá. Az első lakásvásárlók számára, akik bérleti díj fizetése mellett nehezen tudnak megtakarítani, ez a különbség jelentheti a különbséget a saját lakás és egy újabb öt év várakozás között. Az ajándékozott önerőre vonatkozó szabályok azonban sok vásárlónak, szülőnek – sőt, néhány ügyvédnek is – komoly fejtörést okoznak, ezért érdemes pontosan megérteni, hogyan kezelik ezt a hitelezők, mielőtt bármilyen feltételezésbe bocsátkozna.
Mi számít pontosan „ajándékozott" önerőnek?
Az ajándék olyan pénzátadás, amelynél az adományozónak nincs – sem írásban, sem hallgatólagosan – visszafizetési, kamat- vagy tulajdonrész-elvárása. Ha az adományozó bármikor vissza szeretné kapni a pénzt, vagy részesedést vár a tulajdonból, a hitelező az ügyletet kölcsönnek, nem ajándéknak tekinti. Ez az különbség rendkívül fontos: a kölcsön kötelezettségként jelenik meg, és csökkenti a hitelező által folyósítható összeget.
Ki adhat ajándékba önerőt?
A legtöbb mainstreamként ismert és szakosodott hitelező elfogadja a közvetlen családtagoktól – szülőktől, nagyszülőktől, testvérektől – érkező ajándékokat. Egyes hitelezők ezt nevelőszülőkre, nagybácsikra, nagynénikre és gyámokra is kiterjesztik. Barátok és nem rokon harmadik felek esetén a feltételek lényegesen szigorúbbak – kevés hitelező engedélyezi ezt, és a kockázatbecslés során jóval alaposabb vizsgálat folyik. Az adományozó és a vásárló kapcsolatát egyértelműen fel kell tüntetni az ajándéklevélben, és egyes hitelezők személyazonosság-igazolást is kérnek az adományozótól.
Befolyásolja-e az ajándékozott önerő a jelzáloghitel-igénylésemet?
Nem kellene, feltéve, hogy az ajándékot megfelelően dokumentálják, és az adományozónak nincs visszafizetési elvárása. A hitelezők a törlesztőképességet kizárólag az Ön jövedelme alapján értékelik; az ajándékozott önerő csupán az előírt önerő egy részét vagy egészét fedezi. Az igénylések ott szoktak megakadni, ahol a pénz magyarázat nélkül jelenik meg a bankszámlán – a hitelező jellemzően három-hat havi bankszámlakivonatot vizsgál, és minden nagyobb, nem indokolt jóváírásra magyarázatot kér.
Mi az az ajándéklevél, és mit kell tartalmaznia?
Az ajándéklevél az adományozó által aláírt formális nyilatkozat, amely megerősíti az átadás jellegét. A legtöbb hitelezőnek megvan a saját sablonja, de minimálisan a következőket kell tartalmaznia: az adományozó teljes neve és az Önhöz fűződő kapcsolata, az ajándékozott pontos összeg, nyilatkozat arról, hogy az összeg ajándék és nem kölcsön, nyilatkozat arról, hogy az adományozónak nem lesz tulajdonjoga az ingatlanban, valamint az adományozó aláírása és a dátum. Az ajándéklevelet az ügyvéd általában az ingatlanátruházási folyamat részeként tárolja irattárában.
Elfogadják-e a hitelezők az ajándékot teljes önerőként?
Sokan igen, különösen 90–95%-os hitel/ingatlanérték arány (LTV) mellett vásárló első lakásvásárlók esetén. Egyes hitelezők – főként magasabb LTV-n – azonban előírják, hogy az önerő egy részének saját megtakarításból kell származnia. Ezt néha „minimális saját hozzájárulás" szabálynak nevezik, és hitelezőnként eltér. 90%-os LTV esetén (10%-os önerőnél) a legtöbb mainstream hitelező elfogadja a teljes egészében ajándékból álló önerőt. 95%-os LTV-nél a kép vegyesebb, és előfordulhat, hogy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező bróker segítségével kell megfelelő hitelezőt keresnie, ahelyett hogy közvetlenül a bankjához fordulna.
Adózási következmény terheli-e az adományozót?
A legtöbb esetben nem. Az Egyesült Királyságban a magánszemélyek közötti ajándékokra nem vonatkozik jövedelemadó vagy tőkenyereség-adó. Ha azonban az adományozó az ajándék átadásától számított hét éven belül meghal, az összeg visszakerülhet a hagyatékba öröklési illeték szempontjából – ezt nevezik a „hétéves szabálynak". Az adományozó éves mentességi keretébe eső ajándékok (adóévenként £3 000) azonnal kikerülnek a hagyatékból. Nagyobb összegű ajándékok esetén a jelentős vagyonnal rendelkező adományozóknak érdemes független adótanácsadót felkeresniük a pénzátutalás előtt.
Mennyivel az adásvétel lezárása előtt utalható át az ajándék?
Az időzítés számít. A legtöbb hitelező azt szeretné látni, hogy az ajándékozott összeg az adásvételi szerződés aláírása előtt már a vásárló bankszámláján – vagy az ügyvéd letéti számláján – van, bár egyes hitelezők az átadás napjához közelebb is elfogadják. A pénznek szerepelnie kell a hitelező által vizsgált bankszámlakivonatokon, vagy az ügyvéd írásos visszaigazolásával kell azt alátámasztani. A túl késői átutalás késleltetheti az adásvétel lezárását, ezért ahol lehetséges, tervezzen úgy, hogy a pénz legalább négy-hat héttel a szerződéskötés előtt megérkezzen.
Be kell-e jelentenem az ajándékozott önerőt a HMRC-nek?
Vásárlóként Önnek nem kell magát az ajándékot bejelentenie a HMRC-nek. A Stamp Duty Land Tax (illetve skóciai és walesi megfelelői) az ingatlan vételára alapján kerül kiszámításra, nem az önerő forrása alapján. Az adományozónak nem kell kifejezetten az ajándék miatt adóbevallást benyújtania, hacsak hagyatéka nem akkora, hogy az öröklési adótervezés releváns. Az SDLT-bevallást az ügyvéd intézi; az ajándékozott önerő ténye nem változtatja meg a számokat.
Mi történik, ha a hitelező kideríti, hogy az „ajándék" valójában kölcsön volt?
Ezen a ponton a helyzet komollyá válik. Egy kölcsön ajándékként való feltüntetése jelzáloghitel-igénylésben jelzáloghitel-csalásnak minősül – ez büntetőjogi következményekkel járó cselekmény. A hitelezők ellenőrzéseket végeznek: írásban kérhetik az adományozó megerősítését, megvizsgálhatják az adományozó bankszámlakivonatát, amelyen az átutalás szerepel, vagy – ha az összeg jelentős – az adományozó pénzeszközeinek forrását is vizsgálhatják. Ha utólag kiderül, hogy a pénz kölcsön volt, a hitelező azonnali teljes visszafizetést követelhet. A kockázat nem áll arányban a lehetséges következményekkel.
Mely hitelezők a legrugalmasabbak az ajándékozott önerővel kapcsolatban?
A Nationwide, a Halifax és a Barclays egyaránt elfogadja a közvetlen családtagoktól érkező ajándékokat termékeik nagy részére. Az Accord, a Leeds Building Society és a Coventry Building Society jellegű szakosodott hitelezőknek általában világos, jól dokumentált, könnyen kezelhető szabályzataik vannak. Olyan esetekben, ahol az adományozó nem közvetlen hozzátartozó, vagy ahol a vásárlónak korlátozott hitelhistóriája van, egy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező, szakosodott lakóingatlan-jelzáloghitel bróker képes megtalálni azokat a hitelezőket, akiknek a feltételei illeszkednek az adott helyzethez – ahelyett hogy Önnek kellene a pénzügyeit egy adott termékhez igazítania.
Még bizonytalan? A kérdés, amelyet a legtöbben rosszul tesznek fel.
Ha van valami, ami miatt az ajándékozott önerős igénylések megakadnak, az az a tévhit, hogy az ajándéklevél önmagában elegendő. A dokumentáció szükséges, de a hitelezők az adományozó pénzeszközeinek forrását is vizsgálják – különösen £25 000 feletti ajándékok esetén. Ha az adományozó nemrég adott el ingatlant, befektetéseket váltott készpénzzé, vagy saját örökséget kapott, erre vonatkozóan is fel kell készülni bizonyítékokkal. Egy tapasztalt, ajándékozott önerős ügyekben jártas bróker pontosan tudja, mit szeretnek látni az adott hitelező kockázatértékelői, és előre összeállítja a szükséges dokumentációt a késedelmek elkerülése érdekében.
A legfontosabb tudnivalók
- Az ajándékozott önerőnek valódi ajándéknak kell lennie – visszafizetési kötelezettség és tulajdonrész nélkül – különben a hitelező kölcsönként kezeli, és újraszámolja a törlesztőképességet.
- Az ajándéklevélnek aláírtnak, pontosnak kell lennie, és tartalmaznia kell az adományozó kapcsolatát, valamint azt, hogy nem tart igényt az ingatlanra.
- A legtöbb hitelező 90%-os LTV esetén elfogadja a 100%-ban ajándékból álló önerőt; 95%-os LTV-nél a feltételek hitelezőnként eltérnek, és megéri teljes piaci tanácsadást igénybe venni.
- Az adományozóknak tisztában kell lenniük a nagyobb összegű ajándékokra vonatkozó hétéves öröklési adószabállyal, és ha hagyatékuk jelentős, érdemes független adótanácsadóhoz fordulniuk.
- Az adományozó pénzeszközeinek forrására vonatkozó bizonyíték – nem csupán az aláírt levél – egyre inkább elvárt standard nagyobb összegű ajándékok esetén.
Az Agnes Mortgage-zsal való együttműködés
Az Agnes Mortgage egy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező brit jelzáloghitel-bróker, amely összetett első lakásvásárlói ügyekre specializálódott, beleértve az ajándékozott önerőt, a nem szokványos jövedelmet és a mainstreamtől eltérő hitelezőket érintő eseteket. Ha készen áll a következő lépésre, foglaljon személyes konzultációt a /#contact oldalon, és közvetlenül azzal a névre szóló brókeres munkatárssal beszélhet, aki az első hívástól az ügylet lezárásáig végigkíséri az egész folyamaton.
Gyakran ismételt kérdések
Ajándékozhatnak-e a szüleim önerőt lakásvásárláshoz?
Igen. A legtöbb brit jelzáloghitel-hitelező elfogadja a szülőktől érkező ajándékot önerőként, és sokan a nagyszülőktől vagy testvérektől érkezőt is. Az ajándékot aláírt levéllel kell dokumentálni, amely megerősíti, hogy nem várható visszafizetés, és az adományozó nem tart igényt az ingatlanra.
Be kell-e jelenteni az ajándékozott önerőt a HMRC-nek?
Vásárlóként Önnek nem kell magát az ajándékot bejelentenie a HMRC-nek. A Stamp Duty Land Tax a vételár alapján kerül kiszámításra, nem az önerő forrása alapján. Az adományozónak azonban figyelembe kell vennie az öröklési adó következményeit, ha egy nagyobb összegű ajándék átadásától számított hét éven belül meghal.
Lehet-e az egész önerő ajándék, vagy kell saját megtakarítás is?
Számos hitelező – különösen 90%-os LTV esetén – elfogadja a teljes egészében ajándékból álló önerőt, minimális saját hozzájárulás nélkül. 95%-os LTV-nél egyes hitelezők ragaszkodnak ahhoz, hogy az önerő egy része a vásárló saját megtakarításából származzon. Egy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező bróker meg tudja határozni, melyik hitelező felel meg az adott helyzetnek.
Mit kell tartalmaznia az ajándéklevélnek?
A levélnek tartalmaznia kell az adományozó teljes nevét és az Önhöz fűződő kapcsolatát, az ajándékozott pontos összeget, nyilatkozatot arról, hogy nem kölcsönről van szó, valamint arról, hogy az adományozónak nem lesz részesedése az ingatlanban. Az adományozónak alá kell írnia és dátummal kell ellátnia.
Ajándékozhat-e barát önerőt jelzáloghitelhez?
Néhány brit hitelező elfogadja barátok vagy nem rokon felek ajándékát, de a kockázatbecslés jóval alaposabb, és sok hitelező elutasítja az ilyen kérelmeket. A legjobb megoldás egy teljes piaci hozzáféréssel rendelkező bróker igénybevétele, aki meg tudja azonosítani a nem családtagi ajándékokra a legrugalmasabb feltételeket kínáló hitelezőket.