A legtöbb HMO jelzáloghitel-kérelem azért vall kudarcot, mert a befektetők úgy kezelik őket, mint egy szokásos buy-to-let ügyletet
Pedig az HMO-hitelezés egy teljesen önálló termékkategória: szigorúbb jogosultsági feltételekkel, eltérő jövedelmi stressztesztekkel, és lényegesen szűkebb hitelezői piaccal. Ha pontosan tudja, mit vizsgálnak az ügyintézők a kérelem benyújtása előtt, az különbséget jelent egy gyors jóváhagyás és hat hét feleslegesen elpazarolt idő között.
A hitelezők magasabb kockázatú eszközként kezelik az HMO-kat — és az árban is ez tükröződik
Egy szokásos buy-to-let ingatlanhoz egyetlen bérleti jogviszony, egyetlen bérleti díj és viszonylag likvid viszonteladási piac tartozik. Egy HMO-hoz ezzel szemben több bérleti jogviszony, közös helyiségek, kötelező engedélyezés és egy olyan vevői kör jár, amely kizárólag tapasztalt befektetőkre korlátozódik. A hitelezők ezt a bonyolultságot beárazzák — magasabb kamatokban, alacsonyabb maximális hitelfedezeti arányban (LTV) és szigorúbb elbírálásban.
A legtöbb szakosodott HMO-hitelező legfeljebb 75% LTV-ig nyújt hitelt, bár erősebb esetekben néhányan 80%-ig is elmennek. A nagybankok (high-street lenders) szinte teljesen hiányoznak erről a piacról. Itt elsősorban szakosodott buy-to-let hitelezőkkel és kisebb challenger bankokkal találkozik, amelyek mindegyikének megvan a saját preferenciája az ingatlan méretét, elhelyezkedését és a hitelfelvevő profilját illetően.
Az HMO jelzáloghitelek kamatai jellemzően 0,3–0,8 százalékponttal magasabbak az egyenértékű szokásos buy-to-let kamatoknál — a hitelezőtől, az ingatlantól és a hitelfelvevő tapasztalatától függően. Ez a felár a többletmunkát igénylő hitelbírálatot és az észlelt kiszállási kockázatot tükrözi, nem csupán az eszközosztályt.
Az ingatlannak négy kulcsfontosságú teszten kell átmennie
A hitelező csak azután értékeli Önt, hogy megvizsgálta az ingatlant. Négy feltétel következetesen megjelenik az összes HMO-hitelező eljárásrendjében:
1. Engedélyezési státusz
Minden olyan HMO-nak, ahol legalább öt lakó él két vagy több különálló háztartásban, kötelező engedéllyel kell rendelkeznie a 2004. évi lakástörvény (Housing Act 2004) értelmében. Sok helyi önkormányzat ennél is tovább ment: Article 4 előírásokat, valamint kiegészítő vagy szelektív engedélyezési rendszereket vezet be, amelyek kisebb ingatlanokra is vonatkoznak. A hitelezők érvényes engedély bemutatását vagy az alóli mentességet igazoló írásbeli nyilatkozatot követelnek meg. Szabályozott hitelezőtől az a tulajdonos nem kaphat jelzáloghitelt, akinek ingatlana a szükséges engedély nélkül üzemel.
2. Minimális szobaméretek
A brit kormány 2018-ban vezette be az országos minimális szobaméretre vonatkozó előírásokat: egyedüli elhelyezésnél 6,51 m², kettes elhelyezésnél 10,22 m². Egyes hitelezők ezen felül saját belső minimumokat is alkalmaznak. Az előírásoknak nem megfelelő szobák csökkentik a bérbeadható szobák számát, ami közvetlenül befolyásolja a bérleti díj alapú számításokat — és ezzel együtt a maximálisan igényelhető hitelösszeget is.
3. Elhelyezkedés és értékesíthetőség
A hitelezők azt akarják látni, hogy az ingatlan folyamatosan kiadható és szükség esetén értékesíthető. Egy erős egyetemi városban vagy ingázók által lakott kisvárosban fekvő HMO egyértelmű eset. Egy hét hálószobás HMO egy hanyatló kisvárosban, ahol nincs egyértelmű bérlői kereslet, már nem az. A legtöbb hitelező megköveteli, hogy az ingatlan Angliában vagy Walesben legyen; a skóciai HMO-k iránti hitelezői hajlandóság lényegesen szűkebb.
4. Szobák száma és önállóság
Sok hitelező korlátozza a figyelembe vehető bérbeadható szobák számát — a szokásos HMO-termékek esetében ez általában hat–nyolc szoba. Az ezt meghaladó ingatlanok jellemzően speciális nagy-HMO vagy többlakásos (multi-unit block) finanszírozást igényelnek. Az HMO-struktúrán belüli önálló stúdiólakások tovább bonyolítják a helyzetet — egyes hitelezők ezeket MUFB-ként (multi-unit freehold block) kezelik, amelyre egészen eltérő feltételek vonatkoznak.
A hitelfelvevőre vonatkozó feltételek szigorúbbak, mint szokásos buy-to-let esetén
Még ha az ingatlan megfelel is a hitelbírálati követelményeknek, a hitelfelvevő profilja rendkívül sokat számít. Az HMO-hitelezők szigorúbb személyes feltételeket alkalmaznak, mint a szokásos buy-to-let megfelelőik.
Tapasztalati követelmények
A szakosodott HMO-hitelezők többsége megköveteli, hogy a hitelfelvevő rendelkezzen korábbi bérbeadói tapasztalattal — jellemzően legalább 12 hónapos ingatlantulajdonlással bérbeadás céljából. Néhányan kifejezetten meglévő HMO-tulajdonlást írnak elő. Azok a kezdő bérbeadók, akik HMO-n keresztül próbálnak belépni a piacra, rendkívül szűk hitelezői körrel szembesülnek, és ezek a hitelezők kockázati felárat is érvényesítenek.
Minimális jövedelmi küszöb
Sok hitelező minimális személyes jövedelmet követel meg — általában évi £25 000–£30 000-t — az HMO bérleti jövedelme mellett. Ez nem általános gyakorlat, de annyira elterjedt, hogy akik kizárólag bérleti jövedelemre támaszkodnak, azoknak gondosan kell megválasztaniuk a hitelezőt. Az önfoglalkoztató kérelmezők, korlátolt felelősségű társasági ügyvezetők és vállalkozók számíthatnak arra, hogy jövedelmüket alaposabban megvizsgálják. Ez pontosan az a terület, ahol egy szakosodott közvetítő megéri a díját.
Stressztesztek a bérleti jövedelemre
Az HMO-hitelezők a várható bérleti jövedelem alapján számítják a törlesztési képességet, de azt magasabb rátán stressztesztelik, mint a szokásos buy-to-let esetén. Míg egy standard BTL-termék esetében a stresszteszt jellemzően 125%, egy elméleti 5,5%-os kamat mellett, az HMO-hitelezők sokszor 145%-os fedezetet alkalmaznak 5,5–6%-os kamatnál. Ez azt jelenti, hogy a bruttó bérleti jövedelemnek szélesebb különbözettel kell fedeznie a jelzáloghitel törlesztőrészletét. Az alkalmazás részeként általában szobánkénti bérleti díj ütemtervet kérnek be, amelyet egy helyi ingatlanközvetítő piaci értékelése támaszt alá.
Korlátolt felelősségű társaság vagy magánnév
Az HMO-befektetés különleges célú korlátolt felelősségű társaságon (SPV) keresztül egyre elterjedtebbé vált azóta, hogy a 24. szakasz (Section 24) szerinti jelzáloghitel-kamat adókedvezmény-korlátozások hatályba léptek. Egyes hitelezők kifejezetten előnyben részesítik a korlátolt felelősségű társasági struktúrát; mások csak magánnéven fogadnak el kérelmet. A választott struktúrát a hitelező eljárásrendjéhez kell igazítani — ha ez nem stimmel, késedelmet okoz, és egyes esetekben teljes újrakérelmezést tesz szükségessé. A növekvő portfólióval rendelkező befektetők számára az SPV-n keresztül strukturált HMO és többlakásos ingatlan finanszírozás gyakran adóhatékonyabb megoldás, de ez gondos hitelezőkiválasztást igényel az elejétől fogva.
Az ellenérv: „egy jó ingatlan önmagáért beszél"
Egyes tapasztalt befektetők azzal érvelnek, hogy ha a számok stimmelnek — erős bruttó hozam, megfelelő engedélyezés, stabil bérlői kereslet —, a hitelezők utat találnak. Ebben van igazság. A speciális szegmensben működő hitelezők üzleti szempontból rugalmasabbak, mint a nagybankok ügyintézői, és egy jól előkészített kérelem egy erős ingatlanhoz valóban olyan ajtókat nyit meg, amelyek egy gyenge kérelemmel ugyanannál az ingatlannál zárva maradnának.
Az „ingatlan önmagáért beszél" elv azonban csak a fél érv. A hitelezők nem a hozamot értékelik önmagában — az ingatlan, a hitelfelvevő és a kiszállási lehetőség együttes kockázatát mérik fel. Egy magas hozamú HMO, amelynek üzemeltetője nem rendelkezik engedéllyel, a hitelfelvevő kezdő bérbeadó, és a törlesztési fedezet is szűkös, bruttó hozamán nem fog megmenekülni. Mindkettőnek — az ingatlannak és a hitelfelvevőnek egyaránt — át kell mennie a szűrőn.
Az HMO-hitelezés a felkészültséget jutalmazza, nem az optimizmust
Azok a befektetők, akik gyorsan jutnak át az HMO jelzáloghitel-kérelem folyamatán, a felkészülést tekintik a terméknek. Az engedélyezési dokumentáció a kérelem benyújtása előtt készen van. A szobánkénti bérleti díj ütemtervet és a piaci értékelést egy HMO-tapasztalattal rendelkező helyi ingatlanközvetítőtől szerzik be. A tulajdonosi struktúrát — magánnév vagy társaság — a hitelezői elvárások és az adóhelyzet alapján döntik el, nem pedig egy elutasítást követően rögtönzik. A hitelezőt pedig a hitelfelvevő profiljához igazítják, nem spekulatívan keresik meg.
Egy jól előkészített HMO jelzáloghitel-kérelem, amelyet a megfelelő hitelezőhöz nyújtanak be, összehasonlítható időkereten belül zárulhat, mint egy szokásos buy-to-let ügylet. Egy rosszul előkészített — hiányos engedélyezési dokumentumokkal, helytelen struktúrával, rossz hitelezőhöz benyújtva — akár négy hónapig is elhúzódhat, és még akkor sem feltétlenül zárul le.
Legfontosabb tudnivalók
- Az HMO jelzáloghitelek önálló termékkategóriát alkotnak — kamatuk 0,3–0,8 százalékponttal magasabb a szokásos buy-to-let kamatoknál, és a hitelezői piac lényegesen szűkebb.
- A kötelező engedélyezés nem megkerülhető — a megfelelő engedély nélkül üzemelő ingatlanra szabályozott hitelezőktől nem kapható jelzáloghitel.
- A legtöbb hitelező korábbi bérbeadói tapasztalatot vár el — a kezdő bérbeadók nagyon szűk hitelezői körrel és magasabb kamattal szembesülnek.
- A stressztesztek szigorúbbak, mint szokásos BTL esetén — jellemzően 145%-os fedezet 5,5–6%-on, részletes bérleti díj ütemtervvel és ingatlanközvetítői értékeléssel alátámasztva.
- A struktúra az első naptól számít — az SPV kontra magánnév kérdést a kérelem benyújtása előtt kell a hitelező eljárásrendjéhez igazítani, nem egy elutasítás után.
Együttműködés az Agnes Mortgage-zsal
Az Agnes Mortgage teljes piaci lefedettségű brit jelzáloghitel-közvetítő, amely HMO finanszírozásra, többlakásos ingatlanokra és komplex befektetési ingatlanügyletekre specializálódott — beleértve a korlátolt felelősségű társasági struktúrákat, nagy HMO-kat és portfólió-bérbeadói eseteket. Ha HMO jelzáloghitel-kérelmet készít elő, és első alkalommal szeretné helyesen megcsinálni, foglaljon személyes konzultációt, és beszéljen közvetlenül egy névvel ellátott, ezt a piacot részletesen ismerő közvetítővel.
Gyakran ismételt kérdések
Mekkora a minimális önerő HMO jelzáloghitelhez az Egyesült Királyságban?
A legtöbb HMO-hitelező legalább 25%-os önerőt vár el, és a hitelt 75% LTV-ben maximálja. Egyes szakosodott hitelezők erősebb esetekben 80% LTV-ig is elmennek, de ez kevésbé jellemző. A nagybankok ritkán tevékenykednek az HMO-piacon, így szinte mindig szakosodott buy-to-let hitelezőkkel és challenger bankokkal kerül kapcsolatba.
Szükséges-e engedély az HMO jelzáloghitel-kérelem benyújtása előtt?
Igen — minden olyan HMO-nak, ahol legalább öt lakó él két vagy több különálló háztartásban, kötelező engedéllyel kell rendelkeznie, amelyet a hitelezők a jelzáloghitel jóváhagyása előtt bekérnek. Sok helyi önkormányzat kiegészítő engedélyezési rendszert is működtet, amely kisebb HMO-kra is vonatkozik. Az engedély nélkül üzemelő ingatlanra szabályozott hitelezőktől nem kapható jelzáloghitel.
Kaphat-e HMO jelzáloghitelt egy kezdő bérbeadó?
Lehetséges, de a hitelezői kör lényegesen szűkebb és a kamatok magasabbak. A legtöbb szakosodott HMO-hitelező legalább 12 hónapos korábbi bérbeadói tapasztalatot vár el, néhányan meglévő HMO-tulajdonlást is megkövetelnek. A kezdő bérbeadóknak jellemzően közvetítőre van szükségük ahhoz, hogy azonosítsák azt a néhány hitelezőt, aki hajlandó kérelmet befogadni tőlük.
Érdemesebb-e HMO-t magánnéven venni, vagy korlátolt felelősségű társaságon keresztül?
Mindkét struktúrát széles körben alkalmazzák, és a helyes választás az adóhelyzettől, a portfólió méretétől és a kiszállási stratégiától függ. A 24. szakasz szerinti kamatkedvezmény-korlátozások bevezetése óta sok befektető az SPV korlátolt felelősségű társasági megoldást részesíti előnyben. Ugyanakkor a hitelezői preferenciák eltérnek — egyes hitelezők a társasági struktúrát kedvelik, mások csak magánnéven fogadnak el kérelmet —, ezért a struktúrát a hitelező kiválasztása előtt kell véglegesíteni, nem egy elutasítás után.
Hogyan számítják ki a bérleti jövedelmet HMO jelzáloghitel esetén?
Az HMO-hitelezők jellemzően a várható bérleti jövedelmet a havi törlesztőrészlet 145%-ára stressztesztelik, amelyet egy elméleti 5,5–6%-os kamat alapján számítanak. Ez azt jelenti, hogy az összes bérbeadható szobából származó bruttó bérleti jövedelemnek ezzel a különbözettel kell meghaladnia a hitel havi költségét. A hitelezők általában szobánkénti bérleti díj ütemtervet kérnek be, amelyet egy helyi ingatlanközvetítő piaci értékelése támaszt alá.